大家さんが付き合ってはいけないブラックな不動産屋6選とは？
2024/04/052024/04/05
■大家さんが付き合ってはいけないブラックな不動産屋6選とは？
こんにちは！
この記事は、賃貸経営をしている大家さんのために投稿しました。
この記事にたどり着いたあなたは賃貸アパートなどを所有する大家さんではないでしょうか？
私は空室対策の一環として、「定額制のリノベーション」を東京23区・千葉県エリアをメインにサービス展開をしているため、ほとんどのお付き合いが大家さんになります。
また、不動産業界での売買・賃貸ともに営業経験があります。
リフォーム業と不動産業での経験から、大家さんが絶対に付き合ってはいけない不動産業者の特徴をご紹介していきたいと思います。
賃貸経営は、
適切なリフォーム・リノベーション＋賃貸管理＋客付け＝安定経営
という書式になり、超がつくほど重要です。
この記事を最後まで確認する事で、「あなたの資産を最大限増やすためにはどんな不動産業者と付き合えばいいのか？」がわかります。
よろしければ最後までお付き合いください。
■ブラック業者①
【昔ながらの古臭い営業をしている】
・営業マンの売り込みが「物件を購入することで年金になる！」というワンパターン営業をしてくる業者がいます。
特にターゲットとされるのが大家さんなどの地主さんになります。
この営業トークで多くの大家さんが「カモ」られているのが現状です。
このような売り込みをしてくる営業マンや業者に言ってやってください。
そんないい物件で年金になるのでしたら、
「あなたも不動産投資をしているのですか？」
「なぜあなたが購入しないのですか？」
と。
当たり前ですが、そんないい物件や掘り出し物件だったら自分で購入しますよね。
他人のあなたには絶対に勧めません。
■ブラック業者②
【退去時に敷金を返金しない】
入居者に対して、契約時に預け入れてもらった「敷金を返さない業者」が一定数います。
むしろ敷金を超えるような修繕費(原状回復費用)を退去者に請求していることさえあります。
概ね2～3割ほど利益をのせて、リフォーム業者に丸投げをしてぼろ儲けしているパターン。
これが原因で退去者とトラブルになってしまうと、工事の着工ができず「原状回復・入居募集に時間がかかってしまう」ことがあります。
早く次の入居者に住んでもらい、家賃収入を頂きたいオーナーからするといい迷惑です。
また、「原状回復は指定業者ではないとダメ。」などと言ってくる管理会社も存在しますが、退去後の原状回復やリフォームは大家さんであるあなたの負担になりますよね？
あなたのお金を使って自身の物件の原状回復やリフォームするわけですから、どの業者に発注しようがあなたの自由です(笑)
大幅に原状回復・リフォームは費用が減ることがあるため、修繕が必要な場合は自身で信頼できる業者に発注することをおすすめします。
ちなみに、最近はこのようなトラブルが非常に多いため国土交通省のガイドラインに、「敷金は原状回復費用にあててはいけない」と明確になっています。
敷金は家賃の不払いに預け入れてもらうのがもともとの目的になります。
基本的には敷金は全額返さないといけないということです。
■ブラック業者③
【滞納を放置する】
このような不動産業者が非常に多いです。
滞納してから1ヶ月後などに督促したり書面での通知をする業者がいます。
滞納者のうっかり忘れならいいのですが、「収入が少なくなった」などが原因ですと普通に考えて翌月に2ヶ月分払えるわけがありませんよね。
滞納は1日遅れただけでも電話するなりのアプローチが重要です。
どんどん癖になって、最終的には3か月、4か月も家賃が溜まってしまうことがあるのです。
オーナー側からしたらたまったものではありませんよね。
滞納の回収に対してしっかりとした対応を取る不動産業者と付き合わないと、あなたは将来的に大きな損失をしてしまうことがあります。
■ブラック業者④
【オーナー側の客付け営業を受け付けない】
元付けの管理会社を窓口に客付けを任せているという大家さんが多いですが、ほとんどの客付け業者間であなたの物件が共有されていないのです。
このような状況ですと存在しない物件といってもいい位です。
大手の賃貸サイト(アットホームやスーモ)を自身で確認し、広告費を支払っているにも関わらずあなたの物件が搭載されていないことに気が付き、他の客付け業者に営業を依頼することを元付けの管理会社に伝えたとします。
ここで、「猛烈に拒否する元付け管理会社」がいますが、このような業者は広告費(3ヶ月など)を目的としている業者が多いためです。
「広告費を数か月分掛けないと決まりませんよ。」
などと言ってくる業者には注意が必要です。
■ブラック業者⑤
【リフォーム・リノベーションをやたら勧めてくる】
物件にケチをつけまくって大規模なリフォームをしないと決まりませんよ。
などと言ってくるパターンです。
「今の時代3点ユニット式バスは全然人気がないですよ。」
「トイレとバスを分けないと決まりませんよ。」」
「100万円ほどかけてリフォームしましょう！」
などと言ってくる業者がいます。
なにが言いたいかというと、自分が客付けの努力をしないでとにかく物件の商品力や設備状況などを上げてもらえば、簡単に決められるということは誰でもできる事です。
先ほども解説しましたが、リフォーム費用に不動産業者は2～3割の手数料をのせてオーナーに請求します。
自社の利益になるため、必要性のないリフォーム工事を勧めてくる不動産業者には注意が必要です。
■ブラック業者⑥
【敷金をオーナーに渡さない】
入居契約締結時に通常敷金は100％オーナー側に送金するのですが、敷金を預かる不動産業者が一定数存在します。
このような業者は私は気を付けたほうがいいと思います。
なぜかと言うと、その敷金を「自社の資金繰りや、他事業を行っている場合の元手として運用されてしまっている場合」があるためです。
業者が倒産などしてしまうと、返金はかなり難しいので必ず敷金はあなたの所に送金してもらうようにしてくださいね。
■まとめ
ブラックな不動産業者6選
・①昔ながらの古臭い営業をしている
・②退去時に敷金を返金しない
・③滞納を放置する
・④オーナー側の客付け営業を受け付けない
・⑤リフォーム・リノベ―ジョンをやたら勧める
・⑥敷金をオーナーに渡さない
■最後に
この記事は不動産・リフォーム業の経験から投稿しました。
私の肌間ではほとんどの大家さんは管理会社などの不動産業者に不満をもっていると感じています。
賃貸経営には不動産業者とのお付き合いは必須であり、ビジネスパートナーになります。
この記事を参考に良きビジネスパートナーを探してくださいね！
それではまた！
