今の管理会社に不満がある大家さんへ。管理会社の変更方法と注意点とは？

こんにちは！

 

この記事は、「今の管理会社に不満がある」大家さんの為に投稿しました。

 

私は、賃貸物件専門のリノベーションをサービス提供しているため、たくさんの家主さまとお付き合いがあるのですが、共通点として、ほとんどの大家さんが管理会社などの不動産業者に不満があると感じています。

 

そのため、管理会社の変更の方法などを聞かれることがあります。

 

この記事にたどり着いたということは、あなたも賃貸アパートなどを所有している大家さんで、管理会社に不満がある1人なのではないでしょうか？

 

管理会社の変更を検討しているが、

・やり方がわからない・・

・面倒くさいのかな・・

・トラブルにならないよう注意点が知りたい・・

などのお悩みがあるようでしたら、読み進めていただければと思います。

いきなり結論になりますが、「管理会社の変更は簡単」です。

 

私は不動産業界で、売買・賃貸管理ともに経験があるのですが、対応する旧管理会社、新管理会社は色々と面倒な手続きがありますが、家主側はとくに小難しい手続きはありません。

あなたが管理会社の変更を検討しているきっかけはこのようなことではないでしょうか？

・担当者からの連絡漏れ・報告が遅い

・入居募集の状況や、入居者トラブルが発生した時の連絡が全くない

・設備の不良がおきたときなど、承諾、相談等無しに、勝手に修繕工事をして後から報告をする

・最悪、手元に請求書が届いてから初めて知る

 

大家さんは賃貸経営者として収益を得ているので、とくに設備関係などの不良があると、大規模な修繕費がかかるのか心配になりますよね。

 

さらに担当者だけではなく、会社に対しても不信感がつもってしまいます。

 

【管理委託費が高い】

管理会社はオーナーの代理になって様々な業務があります。

入居募集、家賃集金、滞納督促、修繕の手配、入居者同士のトラブルの対応などになります。

この対価として委託費用をオーナーさまから頂くのですが、管理料とは、管理会社や業務を依頼する範囲によって変わってきます。

 

平均的な管理委託量は5％前後が相場になってきます。

 

重要なのは、「高い・安い」ではなくて、「どのような管理会社を選ぶか？」が重要になってきます。

 

例えば1％や2％などの安い管理費でちゃんと仕事をしてくれれば、言うことはないのですが管理費用が安いということはあなた以外のたくさんの大家さんも依頼している可能性が高いです。

 

そうしますと、管理会社側は人数不足になってしまい雑な管理になってしまいます。

 

その結果、共用部やゴミステーションが汚い、駐車場に自転車が置いてある、不法投棄がされている、などの違反を見落とすことになります。

 

この状況になると、内見者にも既存入居者にも印象が悪い物件となり、新規契約につながらなく、最悪退去につながってしまいます。

 

内見者は近隣に同じくらいの家賃で、メンテナンスがしっかりと施されている物件があれば、そちらの物件で契約することになるでしょう。

 

「管理委託費は安ければよい訳ではない」ということがわかったと思います。

 

【空室がなかなか埋まらない】

長い期間、空室が続くときに「家賃の値下げ」の提案しかしてくれない管理会社は注意が必要です。

 

周辺の状況、建物設備状況を比較、室内の様子の調査などをもとに提案をしてくれる管理会社と付き合うべきです。

空室対策では「家賃を下げるのは最終手段」と言われています。

 

一度下げてしまうと、もとの家賃での入居付けが難しいためです。

 

また、他の部屋に住んでいる既存入居者がネット情報から家賃の減額を知ってしまうと、「うちもさげてくれ！」なんて言われるケースも見受けられます。

 

そのため、家賃の値下げはよほどのことがない限りするべきではないのです。

最終的なあなたの手残りが減ることになりますから。

管理会社を変更するメリットとして、「オーナーの不安や不満を取り除けること」があげられます。

 

重要なのは、新しい管理会社に改善点を明確に伝え理解してもらうことです。

管理会社を変更しても、不満が繰り返されては何の意味もありませんからね。

【解約の連絡をする】

オーナーから電話・メール・FAXで解約の連絡をします。

その際に解約予告の期間の確認を忘れずに。

 

この、解約予告期間に何か月前に通知をしなければいけないかが記載してあります。

一般的には3～6ヶ月くらいの予告期間に設定している場合が多いです。

 

すぐにでも管理変更したい場合は、3ヶ月前の管理予告期であれば、管理委託費を3ヶ月分支払えば、即時解約ができることがあるため必ず確認するようにしましょう。

 

新しい管理会社がすでに決まっていれば、新管理会社と相談して任せることも可能です。

 

【管理の引継ぎ】

これは新しい管理会社と、今の管理会社とのやり取りになります。

契約書類の確認、鍵、点検書類、保証会社、家賃口座の変更通知などの引継ぎは業者間でやるので、オーナーは特にやっていただくことはないと思います。

念のため注意点をのせておきます。

 

ほぼ新しい管理会社への引き継ぎが可能なのですが、「引継ぎが出来ない保証会社」があります。

 

また、ごく稀になるのですが解約になる場合もあります。

 

そのため、最悪連帯保証人がいれば安心できますが、いない場合は注意が必要になってきます。保証人、保証会社無しは非常に危険になり家賃の滞納リスクが発生するためです。

 

このようなケースでは、今更入居者に「保証料払って！」納得しれくれない場合が多いため、リスクヘッジのため、保証会社の保証料を「オーナー負担」で入っておくことが1つの手段としてあげられます。

・委託契約書の予告期間に従って解約する

・現管理会社の不満を明確にして、新しい管理会社に伝える

・しっかりとお提案してくれる管理会社をさがす

いかがでしたか？

管理会社の変更は簡単にできることがわかったと思います。

オーナーは殆ど丸投げ状態で、新しい管理会社が対応してくれます。

 

先述したとおり、管理会社を変更してもあなたの不満や不安が解消されなければ意味がありません。今一度、今の管理会社の不満を一覧にまとめるところから始めてはいかがでしょうか？

 

大家さんは賃貸経営者であり家賃をいただき成り立つビジネスです。

遊びでやっている人はいないと思います。

 

管理会社はビジネスパートナーになるので、依頼者であるあなたに不満がある時点で考えるべきなのです。

一般企業間でも同じことが言えますよね。

 

賃貸経営が上手くいっている大家さんは、信頼できる管理会社やリフォーム業者を自ら探す努力をしています。

 

それは、付き合う業者次第で、賃貸経営が上手くいき手残りが多くなることを知っているからです。

 

管理会社を変更するか悩んでいる大家さん！

この記事を参考にしてくださいね！

それではまた！