大家さんの空室対策！ちょっとしたアイデアで満室経営に近づけませんか？

本日は、私がよく利用している「誰でもできる簡単な空室対策・入居付けの手法」を解説していきたいと思います。

 

テーマとしては、「物件見学者を高確率で成約に導く方法」になります。

 

空室が増えてきてしまった・・

将来の空室が心配・・

とお悩みの大家さんは簡単にでき費用もさほどかかりませんので、参考にしてください。

私の経験上、管理会社まかせにしている大家さんは非常に多いです。

 

管理会社とのコミュニケーションや意思の疎通がとれていれば問題ないのですが、管理会社の対応などの問題で信頼構築できていない大家さんが多い印象です。

 

そのため自身で行動することが大切であり、空室の悩みから解放される第一歩になります。

 

オーナー側としては退去通知の連絡を受けると、「一日でも早く次の入居者に住んでもらいたい！」

と思いますよね？

 

インターネットが普及している現代、細かなところまでネット上で確認できますが、

入居希望者は、

「見学だけは絶対にしたい！」

というお客さんがほとんどです。

 

新築物件は増加傾向であり、賃貸物件があふれる中、見学者が現れるのは大変ありがたいことです。

 

そのため、確実に「成約」に結びつける「知識」や「努力」も必要な時代に突入しています。

 

・あまりにも空室期間が長い

・管理会社が親身に空室対策の対応をしてくれない

・物件まで足を運べる

 

このような場合大家さんは、とにかく自身の物件に足を運ぶことをオススメします。

 

管理会社と良好なお付き合いが築けている大家さんは、

「今ちょうど空室だから室内を見ておきたいんだよね～」とお伝えすれば、ほとんどの管理会社は承諾してくれるはずです。キーボックスが設置されている場合は暗証番号を確認しましょう。

退去後には必ずと言っていいほど、リフォーム・リノベーション(原状回復)が必要になることはご存知だと思います。

 

・クロス・壁紙の貼り換え

・クッションフロア・フロアタイルの張替え

・経年劣化による設備の交換

・ハウスクリーニング

・エアコンクリーニング

・雑工事(水栓パッキン交換や傷の補修・網戸の張替え・建付け調整など)

などが主な内容になります。

 

この工事内容や間取りなどのセールスポイントを記載した図面を管理会社が作成し、レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューター・ネットワークシステム)、スーモやアットホームなどのポータルサイト(広告費用を支払っている場合)に搭載します。

 

その記載事項をもとに客付け業者は見学者を案内する流れになります。

 

私自身も不動産業界での経験があるのですが、

・管理会社(主にオーナーさまとのやり取り、家賃回収・入居中の修繕・入居者同士のトラブル・共用部の管理など)

・客付け業者(見学者・入居希望者を現地にて案内)

にわかれます。

 

そのため、客付け業者が図面以外のセールスポイントを理解していない場合がほとんどです。

大家さんからしたら、せっかくの見学者に「コストをかけたセールスポイントを客付け業者に説明してもらえなかった」

という状況になっているのです。

 

これは、非常にもったいないですね・・

 

広告費用というコストをかけている場合はなおさらです。

 

とくに、リフォーム・リノベーション時の工事項目などが多い場合は、セールスポイントが増え図面に搭載しきれません。

 

そのため、見学者のなかには図面だけの情報ではセールスポイントを理解できず、契約に至らなくなってしまうのです。

 

大家業は、立派なビジネスであり賃貸経営者です。

入居してもらい、家賃をいただくことで成り立つ商売です。

 

しかし、このような業者側の理由で「見込み客」を取り逃しているのが現状なのです。

 

ここで一度、簡単に内容をまとめます。

・管理会社にまかせっきりにせず、自分の足でお部屋を確認

・不動産業界の流れ

・管理会社・客付け業者の役割

・見込み客を取り逃している可能性がある理由

それでは、これらの問題をどのように解決すればよいのでしょうか？

 

それは、タイトルにもありますが、「POPを活用する」ことになります。

 

POPってなに？

って大家さんもいると思いますので、簡潔に説明します。

 

POPとは、「Point 　of  Purchase 」(※ポイント・オブ・パーチェス　頭文字を取った略語　) 購買時点広告の際マーケティングで使用されている手法になります。

 

スーパーやコンビニなどの実店舗で利用されている販売促進の手法です。

 

スーパーなどで「もやし一袋10円！」などのPOPを誰しもが見たことがあるのではないでしょうか？

 

この、「もやし一袋10円！」をリフォーム・リノベーション(原状回復)に置き換え、あなたのお部屋に備え付け、セールスポイントを分かりやすく見学者に伝える手法です。

POPの主な効果として、

①消費者の購買意欲を高める

②商品の認知度を上げる

③商品の情報や魅力を伝える

④スタッフの説明を助ける

⑤店舗のイメージづくり

などの効果が見込めます。

 

賃貸経営にすり替えると、

①消費者の購買意欲を高める　→見学者・入居希望者の契約率を高める

②商品の認知度を上げる　　　→ライバル物件と比較されたとき、あなたのお部屋の印象を強く残す

③商品の情報や魅力を伝える　→物件のセールスポイントを分かりやすく伝えられる

④スタッフの説明を助ける　　→客付け業者が案内の際、セールスポイントの説明不足を回避できる

⑤店舗のイメージづくり　　　→このお部屋に住んだら「こんな生活ができるなぁ」など見学者の頭の中でイメージができる

POPをお部屋に備え付けるだけで、見学者からしたら図面で理解している内容も、ものすごく優しく分かりやすく頭にスーッと入ってきます。

 

前述したように、図面に搭載しきれなかったセールスポイントをPOPでアピールすることで、見学者側からすると非常に重要な内容になる可能性があります。

 

私の過去の経験上、大家さん・管理会社・客付け業者側からすると、たいしたことではない事も、見学者側からすると重要な内容になる場合があります。

 

言い換えれば、「ちょっとした事」でも、見学者からすると契約を左右する情報だったりするのです。

 

POPは世界的に取り入れられているマーケティング手法であり、誰しもが幼少期から頻繁に目にしているため、「うざい営業」と取られないのもメリットとしてあげられます。

POPは今の時代誰でも簡単に作ることができます。

 

パソコンと「ラミネート」という機械と「フィルム」を用意すれば数分で作れてしまいます。

ここでは、作成方法は割愛しますが、

ラミネート→3,000円位

フィルム→500円位

ともに安い物ですと、これくらいの費用で用意できます。。

早速作成したPOPを壁に貼り付ける際の注意点になります。

 

多くの場合、お部屋の原状回復でクロス・壁紙の貼り換えを行っていると思います。

 

そこに、「画びょう」でPOPを張り付けてしまうと、当然ですが穴があいてしまいます。

そこで活用するのが、「針が細い画びょう」になります。

私が利用しているのは、無印良品の商品になり、12個入り　税込み190円　」になります。

※2023年現在

 

この、針が細い画びょうを使うことで、穴を気にせずPOPを装飾することができるのです。

ここまで読んでいただけた方は、POP作成のメリットをご理解できたと思います。

 

しかし、デメリットではないのですが注意点もあるのでお伝えしておきます。

 

【室内撮影の際は必ずPOPを外すこと】

理由①セールスポイントやキャンペーンの内容変更の可能性

 

例えば、フリーレント(家賃1か月無料)など一定期間だったのに、写真で残ってしまうと、入居希望者に誤解をあたえトラブルに発展する可能性があるため。

 

理由②掲載写真の見栄えがよくない(写真映えしない)

あくまで、見学者へのアピール。

・管理会社にまかせっきりにせず、自分の足でお部屋を確認

・不動産業界の流れ

・管理会社・客付け業者の役割

・見込み客を取り逃している可能性がある理由

・POPとはなにか

・POPの効果

・POPを作成するのに必要な物

・クロス・壁紙に貼る際の注意点

・写真撮影する際の注意点

ここまで読んでいただきありがとうございました。

 

日本は人口減少の時代に突入していることはご存知だと思います。

そのため、空室で悩む大家さんは、増加すると予想されます。

 

近隣ライバル物件と差をつける試行錯誤をしなければ、時代に取り残された物件になってしまうことになります。

 

私は、東京23区・千葉県エリアを中心に賃貸物件専門の定額制リノベージョンをサービス提供しています。

 

長引く空室などでお悩みの大家さんはお気軽にご相談ください！