長期空室の賃貸物件の特徴とは？

こんにちは！

 

本日は長期空室で悩む大家さんのために投稿します。

 

ご存知かと思いますが、日本は人口減少社会に突入しています。

相続税の対策でハウスメーカーによる新築アパートやマンションは増加傾向にあります。

 

そのため、あなたの物件の「売り」をアピールしないと、近隣のライバル物件に負けてしまう時代です。

 

相続税の対策でハウスメーカーによる新築アパートやマンションは増加傾向にあります。

 

私は東京23区、千葉県北西部エリアをメインに大家さん専門の賃貸リノベーションをサービスとして取り扱っているため、たくさんのオーナー様とのお付き合いがあります。

 

その為、長期間空室が続く物件にはいくつかの共通点があることに気が付きました。

主なものをまとめてみたので、あなたの参考にしてください。

・最寄駅からの距離、坂道などの高低差がある

・幹線道路沿いで排気ガスの影響がある

・日当たりが悪い

・近所に商業施設やコンビニ、スーパーなど生活に必要不可欠なものがない

立地は誰にも変えることは出来ません。

 

運がよく近所にコンビニやスーパーなどができるかもしれませんが、確率的には非常に低いです。

このような立地が悪い物件の対策は、ターゲットをしっかりと絞り込み、そのターゲットにあった内装リフォームやリノベーションを施すことが重要になってきます。

 

対策を施さないと、ただ家賃を減額することになってしまい、なんのために賃貸経営をしているのかが分からなくなってしまいます。

・退去後の原状回復が不十分である

・設備が古く耐用年数を超えてしまっている

・共用部の清掃が行き届いておらず清潔感がない

・空室のポストがチラシで溢れかえっている

・外壁の塗装が剥げてしまっている

 

外壁塗装は見落としがちなオーナー様が多い傾向にありますが、案内時に一番最初に目が行く箇所です。

 

また、紫外線や雨風から物件を守ってくれる役割もあるため、10年ほどを目安に塗り替え時期になります。

相場より割高な家賃設定や条件で募集している場合、空室が埋まりにくいです。

 

あなたの物件に類似した物件を、ネットで検索してみることで家賃相場を把握することができます。

 

また、物件によっては高齢者可やペット可などにすることで早期入居に繋がることもあります。

募集条件の変更は、メリットやデメリットがありますので管理会社の担当者と相談することをおすすめします。

自主管理しているオーナー様もいると思いますが、管理会社に委託しているオーナー様も多いと思います。

言葉遣いがよくないですが、管理会社がポンコツだと賃貸経営は上手くいきません。

 

良くない管理会社の特徴として、

・返答が遅い

・担当がころころ変わる

・管理している物件と従業員の割合があっていないため、疎かになってしまっている

・そもそも売買に力をいれている会社であって、賃貸管理の知識があまりない

・空室が続くと家賃減額の提案しかしてくれない

・リフォーム・リノベーションの知識がない

などがあげられます。

これは、管理会社の力不足に関係してくるのですが、オーナーは不動産屋さんに広告費用として家賃の数か月分を、宣伝広告費用(AD)を支払っていると思います。

 

「広告費を支払っているのだからちゃんと搭載してくれている！」と信用してしまう気持ちはわかります。

 

しかし、担当レベルのミスで物件のセールスポイントを更新できていない場合がザラにあります。

 

以前当店でリノベーションをした物件なのですが、リノベーション前の写真を使用していたケースがありました。

 

オーナー様より日数がたっているのにまだ入居が決まらないと相談をうけ、大手ポータルサイトを確認したところ、リノベーション前の写真を使用していました。

 

もちろん設備も古い写真です。

 

これでは、リノベーションした意味がまったくありません。

 

ポータルサイトは検索にヒットするつくりになっています。

 

エリア、間取り、築年数、リノベーション済み、設備交換、ペット可、敷金礼金0などのセールスポイントを入れ込むことで、あなたの物件が検索に引っかかりやすくなります。

 

現在人は、スマホやパソコンでキーワード検索し、条件の合う物件をさがしている人が大半をしめています。

そのため物件の更新がされていないということは、存在しないと言っても過言ではありません。

広告費用を支払ったとはいえ安心せずに、ポータルサイトを自身で確認することが重要です。

更新されていない場合は、いつまでに更新するのか管理会社の担当者に確認するようにしてくださいね。

 

これらの特徴に加えて、「間取りが市場のニーズにあっていない、アクセスが悪い、設備や外観に問題がある、入居条件が厳しい」などの理由も長期空室に繋がることがあります。

 

空室対策として、「立地条件の改善、管理状態の向上、募集条件の見直し、物件の魅力を高めるためのリノベーションやリフォーム、設備の交換」などが考えられます。

 

私の肌間なのですが、3DKや2DKは現代人に人気がないと感じています。

そのため、3DK→2LDK・2DK→1LDKへの間取り変更のリノベーションを希望する大家さんが増加しています。

 

また、賃貸仲介業者への報酬の増額や、物件情報の周知活動を強化することも有効です。

 

空室の長期化は収入が途絶えるだけではなく、物件の設備の劣化や不人気物件としてのレッテルが付いてしまうリスクもあるため、早めの対策が重要になります。

この記事は、空室で悩む大家さんの対策として投稿しました。

 

賃貸経営が上手く言っている大家さんは、不動産業者(管理・客付け業者)＋リフォーム・リノベーション業者と信頼関係を構築しています。

 

既存の管理会社が親密に相談にのってくれない場合は、他社への切り替えも視野にいれる必要があります。

賃貸経営は立派な経営なのですから。

 

本日はここまで！

それではまた！