賃貸アパートの古くなった設備のベストな交換時期とは？

こんにちは！

この記事は、賃貸アパートやマンションを所有し、設備の交換を検討している大家さんのために投稿しました。

 

「古くなってきたからそろそろ設備の交換をしなければならないな・・」

などと検討中の大家さんは参考にしてください。

いきなり結論になりますが、「退去後の空室の状態で交換する」がベストな時期になります。

 

空室の状態は、当然ながら「家具や家電」などの荷物がない状態になります。

 

この荷物がない状態で設備交換することで、施行職人の「手間や時間」が大幅に減り、工期もスムーズに進むことに繋がるからです。

 

このような理由で、費用面、施行日数などオーナーにもメリットがあるということになります。

 

主な手間は荷物移動。

空室なら一人でできる作業も、重い家具や家電があると1人で移動できないことがあります。

 

その分人員増加での人件費などがどうしてもかかってしまい「プラスの費用」が発生してしまうことになるのです。

 

職人側としては無理に1人で家具の移動をして、フローリングなどに傷をつけてしまうリスクが発生するため、ほとんどの場合人件費がかかっても人を増やします。

 

その結果、オーナー負担が増えてしまうことになるのです。

 

次に、耐用年数を超えた設備をそのままの状態で貸し出すことで、おこるトラブルをご紹介します。

退去後の空室の状態で、耐用年数が経過、経年劣化した設備の交換や修理をしておかないとこのようなトラブルが起こる事があります。

 

①入居中のクレーム

当然ながら、入居中に設備の故障がおこればクレームになり、設備はインフラのためオーナーは交換や修理などの責任義務が発生します。

 

入居中ということは在宅になり家具や家電が設置されているということになります。

 

上記で解説しましたが、荷物移動などの手間や時間、日数がかかるため、空室時に比べて工事費用が高くなります。

 

専任の管理会社がいる場合はまだしも、自主管理していると入居者からのクレーム対応、業者の手配など骨の折れる作業になってきます。

 

工事日の工程組みも大家さんがやると大変です。

 

入居者のスケジュールに合わせて、業者と工事日を決めなければなりません。

精神的にもよくないですね。

 

②損害の補償

在宅中に設備の故障が起きてしまうと、入居者に損害の補償を求められることがあります。

 

例えば、

・給湯器の故障によりお風呂を利用できない。

・急な水漏れにより水道が利用できない。

・トイレが詰まり逆流して利用できない。

 

このように生活に直接影響すると補償対象になり、家賃の減額交渉してくる入居者も一定数います。

 

過去に私に相談を頂いた大家さんの例なのですが、高齢者が入居しているお部屋のエアコンが故障してしまい、熱中症になり入院してしまったとのことです。

 

この大家さんはすぐにエアコン業者の手配を行ったのですが、夏場の繁忙期でエアコン業者がなかなか捕まらず、修理日まで日数が空いてしまったことが原因だったようです。

 

このようなトラブルをさけるためにも、耐用年数を目途に交換を検討することはあなた自身の保身でもあるのです。

大家さんとしては、なるべくコストを抑えたい気持ちはわかります。

 

設備には耐用年数があり消耗品になるためいつかは壊れます。

 

そのため、交換や修理は必須になります。

 

しかし、設備の交換はあなたの物件の資産価値があがることにもなるのです。

 

現代の入居希望者はネットの影響で、非常に目が肥えています。

 

古い設備などですと、なかなか入居に繋がらないのが現状です。

 

やり手の大家さんは設備交換を「投資」として受け入れている人がほとんどで、自身の家賃収入から、「いくらまで費用をかけるか」をしっかりと計算しています。

 

設備交換を検討している大家さんは、あなたの家賃収入から、「予算をどれくらいまでかけるべきか？」を導き出し検討することが重要になってきます。

・古くなった設備のベストな交換時期

・耐用年数を超えた設備をそのままで貸し出すトラブル

・設備の交換は投資として考えるべき

いかがでしたか？

 

この記事を読んでいるあなたは大家さんだと思います。

 

私にご相談いただける築古のアパートを所有している大家さんは、「設備をどこまで手を加えたらいいかわからない・・」と悩んでいる人が多いです。

 

まずは、

「あなたの家賃から予算を決める」

「ターゲットの属性にあった工事に絞る」

「手残りがどれくらいかを計算する」

ことを念頭に置いて検討してください。

 

設備工事は専任の管理会社やリフォーム業者のいいなりになると、利益確保のため、フルリフォームなど高額な提案をしてくる業者がほとんどです。

 

もちろん、耐用年数を超えていたり、経年劣化が激しい場合は交換しなければなりません。

今一度よく検討してくださいね。

 

私は、東京23区、千葉県でエリアを中心に、大家さん専門での定額制リノベージョンを提供しています。

 

お気軽にお問い合わせください！

それではまた！