アパートの相続を検討中・・子供のために不動産を負動産にしないためには！？

こんにちは！

 

この記事はアパートを一棟所有していて、「そろそろ子供に相続するか・・」と考え中の大家さんのために投稿しました。

 

相続する時って、相続税などに目が行きがちです。

 

もちろん、税制面も非常に重要です

。

しかし、税務関係だけではなく「修繕・補修・メンテナンス」にも目を向ける必要があります。

誰しもが、「いい形で子供」に所有アパートを引き継いでもらいたいですよね。

 

メンテナンス不足の物件を、引き継いだご子息は、高額な修理や修繕費用に頭を悩ませることになり、「相続しなければよかった・・」という結果になりかねないのです。

 

最悪、人生設計がくるってしまったり、親族関係が上手くいかなくなってしまう原因にもなってしまいます。

 

しかし、建設・建築の知識がない大家さんはなにを修繕しておくべきなのか？

がわからないと思います。

 

専任の管理会社に管理委託している大家さんは、管理会社に相談しがちですが、管理会社は不動産業者であり建築業者ではありません。

 

管理会社経由での建築業者に施行を依頼すると、相談料や業者発注代行費用として、工事費に上乗せする管理会社がほとんどになります。

相続前の修繕・修理・メンテナンスはあなた自身で業者に依頼することをおすすめいたします。

 

費用も抑えられますし、自身のアパートの状況を理解することで、ご子息にもあなた自身で説明ができますから。

 

この記事では、特にメンテナンスに力をいれておかないと、将来高額なリフォーム費用になりがちな、箇所をご紹介していきたいと思います。

 

それではどうぞ！

外壁塗装は見た目がキレイになるだけではなく、紫外線や雨風から建物を守ってくれる役割があります。

使用している塗料にもよりますが、10年に1度ほどの塗り替えが必要になってきます。

 

あなたのアパートの壁を触ってみてください。

触れてみて粉が吹いていたら塗り替え時期になり、この粉が吹く減少を「チョーク減少と言います」

学校などで、黒板にチョークを使用すると粉が吹きますよね。

チョーク減少はこのような由来からきていて、塗り替え時期を教えてくれる合図なのです。

 

また、外壁にクラック(ひび割れ)が入っている場合は要注意で、外壁塗装時にしっかりと補修をしておかないと、雨水を飲んでしまいます。

 

縦のひび割れよりも、横のひび割れはより多くの雨水を飲んでしまい、雨漏りや室内のカビの原因になってしまいます。

 

コーキングの打ち換えも忘れてはいけません。

外壁のコーキングとは、外壁材の隙間に充填(じゅうてん)するものです。

打ち換え時期は外壁塗装と同様10年と言われています。

 

コーキングの効果として、防水や緩衝(かんしょう)の役割があります。

緩衝とは衝撃を和らげてくれることを言います。

 

外壁塗装時に打ち換えるが基本になりますが、中には増し打ちをする業者がいます。

 

打ち換えれば新しい材料になるため問題ないのですが、増し打ちになると、先述した、「防水」「緩衝」の役割を果たせない場合があるため注意が必要です。

打ち換えのほうが費用は高いですが、将来を考えると打ち換えるべきです。

 

外壁塗装の費用を安く済ませたいあなたの気持ちは分かりますが、極端に施行費用が安い業者は避けるべきです。

 

悪徳な業者にあたるとペンキを薄めと使用する業者がいるんですよね。

 

このような施行をされてしまうと、10年は持つ塗装も効果半減です。

しかも見た目ではわかりません。

 

結果、外壁塗装としての効果も半減され、数年後には再度塗り替えをしなければならず、余計な出費になってしまうのです。

 

外壁塗装業者に依頼する際は、何度塗りか？

コーキングは増し打ちか？打ち換えか？

を業者に確認するようにしましょうね。

基礎にクラックが(ひび割れ)が入ってしまっている場合は、補修をしておいたほうが安全です。基礎はその名の通り、建物に基礎部分です。

土台になるため、マメなメンテナンスをおすすめします。

屋上やベランダの防水の耐用年数が過ぎてしまっていると、雨漏りを引き起こす原因になります。

とくに築年数の古いアパートは注意が必要です。

 

防水の一般的な耐用年数は、10年～10数年と言われています。

 

最近では、耐用年数が20年～30年と表記している資材メーカーも出始めています。

防水の耐用年数を知って工事をほどこさないと、雨漏りで二次被害になり高額なリフォーム費用になる場合がほとんどです。

 

とくに、入居者が居住中ですと雨漏が原因で、パソコンなどの電化製品の故障などになりかねません。

このようなケースになってしまうと、電化製品などの弁償としてオーナー負担になってしまうので注意が必要です。

今一度、防水工事はいつごろやったかを思い出してくださいね。

建物が傾いている場合も高額な工事費用が掛かることがほとんどです。

 

当然ですが、傾いている建物には誰しもが住みたくはありません。

早めのメンテナンスをほどこさないと、更新時に退去してしまい、空室にも悩まされることになる可能性が高いです。

ジャッキアップという施工で傾きを調整することが可能です。

 

比較的大規模な工事になるため、費用は高額になる場合がほとんどです。

とくに築年数が30年前ほど前の物件は、給水管に鉄管(てっかん)を使用しています。

 

鉄は経年劣化するため、あまりに古いとひび割れを起こし水漏れします。

アパートなどの上部の階で水漏れをおこしてしまうと、下部の階に浸水してしまいます。

「火災保険があるから大丈夫！」と思ったあなたは注意が必要です。

 

ほとんどの保険会社は経年劣化が原因の場合は保証してくれません。

 

保険会社からしたら、「劣化しているのに放置していたあなたが悪いんでしょ」と言ったところです。

 

古くなった給水管の引き直し工事も家主負担になると同時に、浸水による入居者への補償、さらに工事まで実費になってしまいます。

古くなった給水管はなるべく早く、現代で使用されている劣化しない塩ビ管に引き直す必要があります。

フローリングなどの剥がしや、トイレや洗面などを分離しないと施行ができないため工事費も高額になってきます。

・将来高額になりがちなリフォームとは

・外壁塗装・クラック

・基礎のクラック

・傾き

・給水管

この記事を読んでいるあなたは、所有するアパートを子供に相続するか検討段階にはいっている大家さんだと思います。

私は、賃貸物件専門のリノベーションをサービスとして取り扱っているため、多くの大家さんの悩み事を現場で見てきました。その中でも最も多いのが、相続されたアパートの修繕・修理・メンテナンス費用が予想をはるかに超えてしまうことです。

 

現段階で予想以上のメンテナンス費用がかかるようでしたら、現況で売りに出すか、更地にして売りに出すか？

も選択のひとつだと思います。

 

この記事を書いているのは2023年になるのですが、物価の高騰に歯止めが利かない時代になっています。

 

また、人件費の高騰もリフォーム業界に大きく影響していると感じています。

 

あなたの所有するアパートが、ご子息の負の財産にならぬようこの記事が参考になればうれしいです。

本日はここまで。

それではまた！