アパートの入居者が決まらない・・家賃の減額はするべきなのか？

こんにちは！本日は空室で悩む大家さんのために、「家賃の減額について」をテーマにご紹介したいと思います。

 

物件の構造や間取り、築古などが原因で、空室に悩むアパート・マンションのオーナーさまは年々増加傾向にあります。

 

おもな原因は人口減少。

長い期間、入居が決まらずに空室が続くと、

ほとんどの大家さんは、

「家賃を下げなければ決まらないのかな・・」

　

という発想になってしまいます。

 

この気持ちは共感できます。

 

少しでも家賃をいただき、固定資産税や火災保険などのコストにあてたいですからね。

 

たくさんの大家さんから、空室対策の相談をいただくのですが、私の考えは、「家賃減額はよほどの理由がない限りしない」というスタンスです。

 

家賃減額は最終手段にすべきです。

 

それでは、なぜ「家賃減額」は最終手段にすべきなのでしょうか？

 

経験から解説していきたいと思います。

それでは早速、家賃を減額するデメリットをあげていきます。

①家賃を下げる事ことで、当然収入自体が少なくなる。

よって手取りが少なくなって、資金繰りが苦しくなる。

 

相続などが原因で抵当権が付いていない物件を所有している大家さんと、銀行のローンが残っている大家さんでは事は違ってくるところもあると思います。

 

このような違いがあっても、大家業は想定外の支出が発生することに変わりはありません。

 

毎年固定費として発生する、固定資産税や火災保険料。

退去後の内装原状回復はもちろんですが、外壁の塗装や急な雨漏りなどの防水工事などの外構・共用部のメンテナンス費用。

物価上昇による工事費用の高騰。

また、職人減少による単価の引き上げ。

税制面の変更。

いったらキリがありません。

 

大家業者は立派なビジネスであり、賃貸経営者です。

資金繰りの管理は必須になってきます。

 

そのため、家賃減額は最終手段にすべきであり、計画性のない減額は将来あなたの首を絞める可能性が非常に高いです。

 

 

②近隣に物件を所有するライバル大家さんも家賃を値下げてくる可能性がある

 

あなたが、家賃を減額することで、近隣の大家さんも値下げで対抗してくる場合があります。

 

そうなると、「家賃の値下げ合戦」がその地域でおこってしまいます。

 

さらには、他の大家さんも値下げ合戦に参加する流れになってしまい、

止めどなくその地域の家賃が下がるという、「負のスパイラル」に陥ってしまうことになります。

余談になりますが、2023年現在、職人の減少が社会問題になっているのをご存知でしょうか？

10年後には、現在の半分以下になると予想されています。

 

これが現実になるとなにが起こるのでしょうか？

・職人不足による単価の引き上げ

人手不足が深刻化し、施工単価があがる。

 

・工期・完工が不明

依頼しても、2～3ヶ月待ちは当たり前。

 

・ハウスメーカーよる職人の囲い込み

施行単価を上げて専属職人の確保。

 

・物価

さらに物価が上がっている可能性もあるため、

材料費高騰で家賃と比較し、賃貸経営としてなりたたない。

 

このような未来になる可能性もあるため、家賃減額は安易にするべきではありません。

③他の入居者からの家賃減額交渉をされる可能性

 

これは、実際にお付き合いのある大家さんからお聞きしたお話なのですが、家賃を減額したことで他のお部屋の入居者から、「うちの家賃も下げてくれないか？下げてくれないなら退去も考える。」

と言われてしまったとのことでした。

 

入居者には様々な人がいると思いますが、隣のお部屋より家賃が高いのが納得いかなかったようです。

 

今はインターネットの時代ですので、スマホで検索すれば欲しい情報は簡単に手に入ります。

 

とくに地方のアパートなどは、入居者同士のご近所付き合いが活発なこともあります。

 

入居者が集団で家賃減額の交渉をしてきたら、大家側としてはたまったものではありません。

④入居者の属性

家賃を下げることは、「入居者の属性も下がることがある」ということを覚えておいてください。

 

言葉遣いが適正ではないかもしれませんが、それなりの属性の入居者が住むことにより、

近隣住民とのトラブルや共用部(廊下やゴミステーション・駐車場・駐輪場)にゴミの散乱・違反駐車・深夜の宴会などのトラブルを起こしてしまうことがあります。

 

マナー違反をする入居者のせいで他の入居者が退去してしまう可能性もあるのです。

 

こちらの4つが家賃を減額すべきではない理由となります。

 

減額を検討している大家さんは今一度、将来を見据え考え直してみてくださいね。

管理会社に管理を委託している大家さんも多いと思います。

 

「空室が埋まらないのは、家賃が高いからです。近隣の似た物件と比べると少し高いので、下げて募集しましょう」

 

または、

「駅前に新築アパート・マンションが立ち並んでいます。

今の古い設備では太刀打ちできません。

今の若い子たちは、システムキッチン・ユニットバスでないと入居しませんよ。」

などと、言われた大家さんもいることだと思います。

 

ちょっとまってください！

 

私は不動産業界での経験もあるのですが、かなり「いい加減」な業者が多い印象です。

 

不動産業者は、安い家賃のほうが契約に繋がりやすいですし、高額になりがちなリフォーム・リノベーション工事を受注することで利益を確保できます。

(経年劣化により設備交換が必須の場合は除く)

 

家賃の減額、設備交換をしたからと言って入居が保証されているわけではありません。

 

私がお伝えしたいことは、「空室の原因」がわからないのに、リフォーム・リノベーションしても大家さんのメリットがない。

 

ということです。

 

もちろんすべでの業者がいい加減なわけではなく、しっかりと対応・提案をしてくれる業者もいます。

 

あなたも管理会社の対応に不満を感じたことはありませんか？

 

家賃減額・高額になりがちな設備工事以外に、その他にコスト面を考えた対策、提案してくれる管理会社とお付き合いしたいものです。

 

先述しましたが、

空室で全く家賃が入らない状態よりは、少し下げて家賃収入が入ってくるほうがよいのではないか？

このように考える気持ちもわかります。

 

空室が続いてしまうと、誰しもが「焦り」が出てしまうからです。

 

しかし、計画性の無い家賃減額・高額なリフォーム・リノベーションは上記で解説したように、将来あなたの首を絞める可能性が非常に高いことを頭の片隅にしまっておいてください。

 

管理会社の担当者に、「家賃減額は最終手段だと考えている。」ことをしっかりと伝え、他の提案をしてもらうようにしましょう。

 

あなたの事をしっかりと考えていてくれていれば、素晴らしい提案をしてくれるかもしれません。

 

担当者の本心の見定めにもなりますからね。

●家賃を減額で後々発生するデメリット4選

・資金繰りが苦しくなる

・物件エリアの平均家賃が下がり負のスパイラルに陥る可能性

・他の入居者からの家賃減額交渉をされることも

・入居者の属性が下がり他の入居者とのトラブル、最悪退去になることも

・管理会社の言いなりにならないように注意

ここまで読んでいただきありがとうございました。

 

空室に悩み家賃の減額を検討している大家さんの参考になりましたでしょうか？

 

私は、大家さん専門の空室対策、リフォーム・リノベーションの提案・入居付けに強い提携管理会社のお取次ぎサービスを展開しています。

 

ご興味のある大家さんは、予約制ではありますが是非ご連絡ください。

ご相談は無料になります。

 

それではまた！