【超重要】ほとんどの大家さんは知らない！？ 空室対策とは？

本日は、空室でお悩みの大家さんのために、超重要な記事を投稿します。

 

ご存知だと思いますが、賃貸経営は2月～3月が繁忙期になります。

 

この繁忙期に入居者を決めないと、ズルズルと空室期間が続いてしまう可能性が高くなってしまいます。

 

不安になり精神的にもよくありませんし、毎年発生する固定資産税や火災保険料・修繕などのメンテナンス費用などの支払いもバカになりませんよね。

 

大家業として、なんとしても繁忙期を逃したくないことでしょう。

 

私は、お仕事上たくさん大家さんからのご相談を受けるのですが、

空室で悩む大家さんに「たった一つの共通するポイント」があることがわかりました。

 

この共通するポイントは、

「えっ・・　そんなこと？」と思われる方もいるかもしれませんが、

ほとんどの大家さんが実践していない内容になり、高価抜群です。

 

実践することで大家業・賃貸経営として安定に繋がりますし、空室対策に抜群の成果を発揮します。

 

いろいろな対策を実施しているが、「なかなか決まらない・・」

 

とお悩みの大家さんは是非参考にし、実践してみてくださいね。

 

それではご興味のある大家さんは読み進めてください。

それでは、空室で悩む大家さんに共通するたった一つのポイントはどのようなことなのでしょうか？

 

いきなり結論ですが、

「複数の業者に入居募集をオープンでお願いをしてない」

ということになります。

 

私は、リフォーム・リノベーションをメインに月間10～15人ほどの空室でお悩みの大家さんからご相談をいただくのですが、100％といっても過言ではないくらい、これを実行していません。

 

言い換えると、「専任契約している、1つの業者にしか募集依頼をしていない」

ということになります。

 

とくに、ご年配の大家さんに多い傾向があります。

 

一般的な空室対策を実行していても、なかなか入居が決まらない大家さんは1つの業者にまかせっきりにしないことが非常に重要です。

 

「他の業者にも入居募集」をすることで空室という悩みから解消されることに繋がります。

ここまで読んでいただいたあなたは、

「そんなことして大丈夫なの・・？」

と心配されませんでしたか？

 

ですが、

「全く心配ありません」

 

私は、不動産業界での経験もあるのですが、

やり手の大家さんは、平気で交渉してきます。

 

ここで一つ注意点があるのですが、

専任業者に、

「他の業者にも依頼したい」

と相談し、許諾をいただくこと。です。

 

 

このように専任業者に伝えると、

このような返事がくることが予想されます。

・うちは業者間でみんな繋がっています

・インターネットにも公開しています

(※アットホーム・スーモ・ライフルホームズ・レインズ)

・鍵の管理ができなくなります

・契約方法は統一するべきです

※レインズとは不動産業者同士で情報を共有する流通機構です。

 

レインズには売買しか載せられないと思っている大家さんもいると思いますが、

賃貸も搭載可能です。

 

先述しましたが、私は不動産業界での経験があるので、内部事情を理解しています。

 

実際は、

・業者間での共有は十分されていない

・インターネットへの公開も不十分

・鍵は現地にキーボックスを設置すれば問題ない

・契約書を元付け業者が作成すればよいだけ

 

このように実際には業者間の共有がされていなく、今ではいいかげんな業界だと感じています。

業者間の共有ができていない・ネット公開が不十分ということは、

「あなたの物件は存在していないに等しい」ことになります。

 

これでは、空室を埋められるはずがありません。

 

あなたの知らない所で「見込み客を逃している」ということです。

 

空室対策と聞くと内装のリフォーム・リノベーションなどに目が行きがちですよね。

 

たしかに、近年の入居者は目が肥えているため、最低限の内装工事や設備の交換は必要です。

 

しかし、不動産業界の内部事情を理解することも賃貸経営者としては大切です。

 

違う目線から見てみることも空室対策には必要ということです。

中には、抵抗する専任の不動産業者もいることだと思います。

 

このような場合の、対処法をお伝えします。

・期間を決めて(2週間など)入居者が決まらない場合は、自身が他業者へ客付け営業を行うことを伝える。

↑

「言い訳をする業者もいるが、猶予を与えることで筋を通しフットワークをよくする。」

 

・元付けとして、審査や契約業務は行う。成約時には1ヶ月分の手数料を払う。

(客付け業者には広告料として1か月分を支払う)

↑

「専任業者にも手数料の支払いを約束することで、元付け業者・客付け業者が手数料を稼げる環境にしてあげる。」

結果、断る理由がなくなる。

 

それでも、抵抗する業者は

「さっさと見切る」

これに限ります。

 

オーナー側がここまで譲歩しているのに、抵抗する業者とは末永いお付き合いをするべきではありません。

だって、賃貸経営を遊びでやっている大家さんはいませんよね？

 

入居して家賃を頂き成り立つ立派なビジネスです。

 

このように抵抗する業者とは「ビジネスパートナーとして成り立たない」ということです。

管理会社の切り替えをオススメします。

・空室で悩む大家さんに共通するたった一つのポイント

・複数の業者に入居募集をお願いする方法

・専任業者に抵抗された場合の対処法

ここまで読んでいただきありがとうございます。

 

今回の記事は、空室を解消する一つの手法として投稿いたしました。

日本は人口が減少していることは誰しもが知っていることだと思います。

 

それなのに、新築のアパートは増加傾向にあるため、どうしても、入居希望者に比較検討されてしまいます。

 

大家さんは所有する物件エリアの情報に目を光らせ、ライバル物件と差をつける行動をしていかないとならない時代に突入しているのです。

 

賃貸経営に大切なのは、

「客付け・管理業者のクオリティ＋ターゲットに寄り添ったリフォーム・リノベーション＝満室経営」

という書式が成り立ちます。

 

賃貸経営が上手くいっている大家さんは、これができています。

 

私は、東京23区・千葉県エリアに賃貸不動産を所有する大家さんに、空室対策、住み続けてもらえるお部屋にするリノベージョンを提供しています。

 

予約制にはなりますが、ご相談は無料になります。

 

お気軽にご相談ください！

それではまた！