賃貸物件のリフォーム・リノベーションはどのタイミングで行動するのがベストか？

こんにちは！

 

本日の記事は、「賃貸物件のリフォーム・リノベージョンはどのタイミングで行動するのがベストか？」を家主目線で投稿します。

 

専任の管理会社にリフォームをまかせている大家さんもいると思いますが、2023年現在、家主自身がリフォーム業者に依頼するケースが増えてきています。

 

理由は、

・多くのオーナーが管理会社の対応に不満がある。

・管理会社から必要性がないと思う高額な工事を勧められた経験があり信頼できない。

・空室の対策に親身になってくれない。

 

などがあげられ、ほとんどの管理会社は管理費のみでは経営が厳しいため、退去後のリフォーム費用に自社の売り上げを上乗せします。

 

このような背景があり、家主自身が業者に依頼するケースが増えているのです。

 

これから初めて自身で業者発注を検討している大家さんもいることでしょう。

 

それでは、退去予定のリフォームはどのタイミングで相談すればよいのでしょうか？

ご興味がありましたら読み進めてくださいね。

結論からお伝えしますが、ズバリ、「退去通知を受けた時点」になります。

 

賃貸契約は退去予定の一ヶ月前に通知することがほとんどになります。

 

この退去通知を受けた時点で、「リフォーム業者に相談」するのが、賃貸経営として適切な時期になります。

 

なぜかというと、退去通知を受けた時点と退去後では一ヶ月ほどの「ロス」が発生してしまいます。

 

例えば、

退去通知→12/31　退去日→1/31だとします。

 

12/31の時点で業者に相談することにより、2/1に着工→2/7に完工→2/10には入居募集開始、工事内容にもよりますが、最短になります。

 

それが、

退去日後ですと、2/1に業者に相談→2/15に着工→2/22に完工→2/25に入居募集開始

このように約2週間も入居募集開始までに空きがでてしまうことになります。

 

なかには見積もり依頼しても、現地確認に1週間～2週間あく場合、さらに現地確認から見積もり提出までの期間も1週間～2週間ほどかかる業者もいます。

 

通常、早くても着工までに2週間ほど要することになり、繁忙期(1月～3月)だと、1ヶ月まちなどはザラになります。

 

大掛かりな設備交換などがあると、材料発注期間もかかってきます。

 

たかが2週間と思われる人もいるかもしれませんが、アパートを所有している大家さんは、当然ですが一部屋ではありません。

 

ひとつひとつのお部屋にこの、ロスが溜まっていくと、長い目でみると大きな損失になってきます。

 

入居者が退去してからの行動では遅すぎることになり、将来的な手残りが減ることになるのです。

 

2～3月などの賃貸繁忙期になると、大家さんが業者を取りあうためリフォーム業者がなかなか捕まらず、数か月まちということもあります。

ここからは余談になりますが、現代の見学者はネットの影響で非常に目が肥えています。

 

そのため、ただの原状回復やリフォームでは「時代遅れ」のお部屋と思われてしまい、なかなか契約に繋がらない時代に突入しています。

 

そのため、あなたのお部屋に住んでもらいたい、「ターゲット層」の絞り込み、ターゲットにあった内装の「デザイン」が近隣ライバル物件に負けない「強み」をアピールしなければ生き残れません。

 

ご存知だと思いますが、日本は超高齢化社会になり、アパートの空室が増加しています。

 

それなのに、相続税対策などでオシャレで使い勝手の良い新築のアパートは建ち続けています。

 

今一度あなたの住んでもらいたい、

・ターゲット層の再確認

・何が強みか？

を打ち出していかないと、賃貸経営として致命的な「家賃減額」に繋がってしまうことになるのです。

先述したように、日本のアパートは空室が増え続けています。

 

特に築古のアパートを所有している大家さんは真剣に空室の対策に乗り出さいと取り残されてしまう時代です。

空室の対策は「第三者の意見」が重要と言われています。

 

それは、大家さん1人で対策に打ち出すとどうしても自身からの目線になってしまうからです。

そのため、

・信頼できる管理会社・客付け業者

・ターゲットに沿ったリフォームやリノベーションを施行・提案のできる業者

・空室対策全般の提案をしてくれる業者

などの協力が必要不可欠になります。

・賃貸物件のリフォーム・リノベーションを相談するベストなタイミング

・ただの原状回復やリフォームは時代遅れ

・空室の相談に乗ってくれる業者と付き合うこと

この記事はこれから自身でリフォームやリノベーションを業者に発注する大家さんの参考に投稿しました。

 

業者をベストなタイミングで発注し、1日でも早く入居募集をすることで、あなたの将来的な手残りが増える可能性がグッと上がることを知ってもらいたかったからです。

 

また、余談で空室対策にも少し触れてみました。

空室対策は見学者の気持ちになり「ここに住みたい！」

既存入居者の気持ちになり「住み続けたい！」と思ってもらう対策が最強です。

 

この記事があなたの役に立てばうれしいです。

 

それではまた！