空室で悩む大家さんは必見！見落としがちな空室対策とは？

こんにちは！

 

本日は、ほとんどの大家さんが、「見落としている」効果検証済みの空室対策をご紹介します。

誰にでもすぐに実行でき、費用もほぼかかりません。

 

しかし、対策していない大家さんがあまりにも多いのでご紹介する流れとなりました。

「そんなこと？」

と感じるかもしれませんが、多くの大家さんが見落としている内容になります。

 

空室対策の為、

「ターゲットの選定をした！」

「内装の整備も交換した！」

「リフォーム、リノベ―ジョンもした！」

でも、なかなか入居が決まらない・・

とお悩みの大家さんは参考にしてください。

いきなり結論になりますが、

「集合ポスト」のお手入れ方法になります。

 

大家さんは退去通知を受けたら、誰しもが1日でも早く新しい入居者を受け入れたいことだと思います。

 

ほとんどの大家さんは、空室対策と聞くと内装工事や設備の交換に目が行きがちです。

 

もちろん、これらの対策も大切です。

 

ほとんどの大家さんはポストと聞くと、「広告やチラシの投函」が頭に思い浮かび、近くにゴミ箱を置いたりし、不衛生にならないような対策をしていると思います。

 

この、「広告やチラシの投函」対策として養生テープなどで空室のポストにポスティング業者が投函できないように、固定している大家さんが多いのではないでしょうか？

 

なかには、「空室に付き投函禁止」などの記載し、封鎖しているケースも見受けられます。

 

しかし、このようにテープで固定しポストを封鎖することで、

チラシで溢れる事は解消されますが、

空室であることは「一目瞭然」です。

 

ポストがなく、ドアポストのみの場合も同じ手法になります。

のような状態を案内時に見学者が見るとどのように感じるのでしょうか？

 

多くの見学者は、

「こんな空室だらけって人気ない物件なのかなぁ・・」

「事故物件などのいわくつきなのかなぁ・・不安だなぁ・・」

「空室が目立つから、申し込みを急ぐ必要ないな・・」

 

など、「他をさがそおーっと」という感情が芽生えてしまいます。

後回しにされ、マイナスイメージをあたえてしまうということです。

それでは、見学者ではなく入居者がこのようなポストを見たらどのように感じるのでしょうか？

 

「みんなどんどん退去するなぁ・・このアパートは人気ないのかなぁ・・

近所に新しいアパートが増えてきているし、更新前に引っ越そうかな・・」

 

「こんなに空室なんだぁ・・　家賃は幾らで募集しているかネット

調べてみよう。割高だったら家賃減額の交渉をしてみよう・・」

 

このように、さらに空室が増えてしまう可能性もあるのです。

 

おそらく長く住んでいる入居者のほうが家賃設定は高いと思いますし、

とくに地方などは、入居者同士が情報交換しているケースがあります。

 

「空室多いからみんなで家賃減額交渉してみない？」

など集団で言われてしまったら家主側はたまりません。

注意点もあります。

 

それは防犯面。

 

ポストから空室を知り、悪い人が犯罪や不法占拠に利用する例も多発していて、

現に空室を詐欺のアジトにしている犯罪集団が摘発された例があります。

 

また、素行に問題がある未成年者のたまり場になり、火災が発生してしまったことも・・

私とお付き合いのある大家さんで、このような事がありました。

 

長く空室の続いてしまっているお部屋の空気の入れ替えのため、物件に出向き、鍵を開けたらダイニングキッチンでまったく面識のない方がお亡くなりになっていたことです。

 

今でも忘れられない出来事だったのですが、警察に身元を調べてもらった結果独り身のご高齢者だったようです。

 

このような不法侵入の孤独死でも、原状回復費用は原則オーナー負担になってしまいます。

 

特殊清掃やフローリングの張替えなどが必要になるケースがほとんどで高額な工事費が発生してしまいます。

空室を知られてしまうことは、オーナー側にはメリットがないのです。

それでは、空室の場合のポストはどのような対応をとるべきなのでしょうか？

 

私の経験上一番効果のあるものとして、

「広告・チラシ投函お断り！着払いにて返送します」

 

というシールや手書きで作成したものを、

「投函部分」ではない場所にはることです。

※投函部分はテープなどであえてふさがない。

 

もの凄く簡単でしょ？

いざ剥がすときに粘着などが残りづらいマスキングテープを使用します。

現在は100均などでも販売しています。

 

マスキングテープに直に書き込めば費用もほとんど気になりません。

 

このように対策することで、見学者や入居者はそのお部屋が空室かがわからなくなります。

犯罪や不法占拠への対策にもなるのです。

※集合ポストがなく、ドアポストのみの場合も同じ手法になります。

①よくネットやホームセンターでこのようなステッカーやシールを目にします。

「チラシ投函禁止　警察に通報します」

このような言葉強いステッカーを張る事はオススメできません。

 

たしかに、ゴミクズ同然のチラシが減る効果はあります。

 

しかし、このような強い言葉遣いのステッカーを、見学者・入居者が見たらどのように感じるでしょうか？

「神経質な入居者が住んでいるのかな・・」

　

という不安を抱いてしまいます。

その不安により

・入居への戸惑い

・退去の促進

につながってしまいます。

「生活音注意！」

「不審者注意！」

などのステッカーやシールも同じですのでお気をつけください。

②全く同じシールを貼らない

すべての集合ポストに全く同じシールを貼ると、バレバレになってしまいます。

 

対策として、

・手書きで書く

・テープの色やデザイン、大きさを変える

・文章を言い換えて書く

などの工夫をするとよいでしょう。

③管理会社に委託している場合

自主管理している場合は、自身の判断で対応できますが、

管理会社に管理委託している場合は話が違ってきます。

 

勝手にアレコレ大家さんが勝手にやってしまうと、

嫌がる管理会社もあり、関係が悪くなってしまいます。

 

担当者と相談しながら進めるようにしてくださいね。

大切なポイントとしては、

「良好な入居者がシールを貼っているんだな！」

と見せかけるということです。

 

この対策でチラシが0になるわけではありませんが、

実践した大家さんは激減しています。

 

さらに高い入居率も維持することにつながり、見学者にもいい印象を与えられます。

 

若干の費用、手間はかかりますが空室でお悩みの大家さんは是非ためしてくださいね。