大家さんは要確認。退去を防ぐテクニックとは?
2024/03/312024/04/02
■大家さんは要確認。退去を防ぐテクニックとは?
こんにちは!
本日は、ほとんどの大家さんが知らない、「退去を防ぐテクニック」をテーマに解説していきたいと思います。
私は、賃貸物件の空室対策の一環として定額制のリノベーションをサービスとしてご提供しているため、大家さんからのご相談をたくさんいただきます。
そのご相談者の大家さんのほとんどが、
「空室対策ばかりに目がいってしまい退去を防ぐ」ことに力をいれていない大家さんが非常に多いと感じています。
人口減少の影響で、空室率は年々あがっているのが現状であるため、既存の入居者に「少しでも長く住んでもらう」
「稼働率を上げる」努力や知識も必要な時代に突入しています。
この記事にたどりついた、あなたは賃貸アパートやマンションを所有している大家さんが多いと思います。
これからご紹介する方法は非常に効果があるのですが、管理会社などはなかなか教えてくれません。
理由は、管理会社側からするとメリットが感じられないためです。
そこら辺もふまえて解説ができれば思っています。
この機会に是非、空室対策だけではなく「退去を防ぐテクニック」をマスターしてくださいね。
■新規入居募集にはコストがかかる
まず、大家さんならご存知だと思いますが、原則として新規の入居者を獲得するのは、「コスト」がかかります。
おもなコストとして、広告費用、退去後の原状回復・リフォーム費用などがあげられます。
広告というのは原則、
「一度の広告費用では利益が残らない」
と言われています。
1人のお客さまから何百万、何千万の利益が見込める業界もありますが、賃貸経営は家賃をコツコツいただき続け、成り立つビジネスです。
例えば、美容院ですと、
「初回半額!」や
「ヘアカラー○〇%オフ!」
などの広告を誰しもが目にしたことがあることでしょう。
美容院側からすると、広告費用をかけこの金額でやっていては間違いなく赤字になります。
利益を残すには、一度利用してくれたお客さまが定期契約をしてくれたり、2回、3回と反復継続して利用してもらうことで、初めて利益に繋がることになるのです。
これは「大家業にも」あてはまります。
退去後の原状回復・リフォーム・リノベーション、新規募集の広告コストをかけても、せっかく住んでもらった入居者が1年とか2年で退去してしまうと、たいして利益が残らないということです。
人気の無いエリア、設備、間取りですと、広告費を賃料の一ヶ月分や二ヶ月分、場合によっては、三か月分払ったりするケースもあります。
なにをお伝えしたいのかというと、
「新規見込み客を取得するには非常にお金がかかる」ということです。
そこで賃貸経営として大切になってくるのは、「せっかく住んでくれている入居者に出て行ってもらわないこと」になります。
継続して住んでもらうことが賃貸経営には超重要になり、あなたに一番利益を残す結果になるのです。
あなたの物件から「引っ越しをしていく人を減らす」という事が大きなポイントになります。
【基本】なぜ入居者は退去してしまうのか?をよく考え対策しよう。
それでは、なぜ入居者は引っ越してしまうでしょうか?
それにはいくつかの理由があります。
【仕方のない理由】
結婚・出産・転勤などのタイミングでおきてしまうこと。
【満足度】
雨漏りがあったとか、隣や上の部屋がうるさい、
夏の暑い日にエアコンが効かない。
このようなクレームがあった時に、すぐに対処が出来ていない。
早急な対応で入居者の満足度をあげる、不満を取り除くことが重要。
【共用部のメンテナンスが行き届いていない】
廊下や階段、手すり、クモの巣、照明の玉切れ、ゴミステーション、駐車場、駐輪場、を清潔にしていない。草木が伸び切っている。
とくに女性は気にする方が多いため、自身で対応が出来ない場合は、専門業者への依頼も検討すること。
これらは基本的なことになり、入居者の気持ちになることが大切です。
しっかりと対応ができているか今一度確認してみてくださいね。
■【重要】更新手数料の問題
次は、ほとんどの大家さんが知らない、「更新手数料」についてお話します。
あなたは更新手数料を頂いていますか?
そもそも更新料などがなかったりする地域もあったりしますが、駅近とか都心部など、オーナーが有利なエリアですと、更新料や礼金をとる場合が殆どです。
更新の際の更新手数料を入居者から頂いている場合、管理会社・もしくはオーナー側から、「更新しますか?しませんか?」と電話連絡、メールや書面などを利用して確認とっていると思います。
なんとなくしているこの連絡・・
家主側から、「退去するタイミングを提案している」ことになってしまっているのです。
現代は人口減少で人よりも物件があまっており、入居者を取りあっている状態のため、
「敷金ゼロ」ですとか、「仲介手数料半額」など、極力入居者負担の初期費用がかからないように、見込み客を取りあいしているのが現状です。
さらに、引っ越し業界は「お客の取り合いで年々費用相場が下がって」きています。
入居者側からすると、「更新料を1か月分払うようであれば、引っ越してもあまり費用がかわらないなぁ」と思い、退去の検討を頭の中ではじめてしまうのです。
とくに、1Rや1K物件などにお住いの単身者ほど身軽です。
1人の決断で好きなところに引っ越しができるため、「あまり費用が変わらないようであれば、会社の近くや違う町に行ってみようかな!」
など、せっかく家賃を払い続けてくれている入居者が、「タイミングではないところで離脱」になってしまいます。
この離脱を減らすためにも、基本的には更新料を頂かない事が時代にあっており、長く住んでもらえることに繋がり、空室を減らすリスク回避につながります。
なぜか世の大家さんは、「新規顧客を獲得するためのゼロゼロキャンペーンはする」が、「継続して住んでもらうためのゼロゼロキャンペーンはしていない」のです。
新規募集のコストを考えると、あなたにもメリットがあるということですね。
■【要注意】管理会社は更新手数料を欲しがります
ここまで読んでいただき理解ができたと思います。
しかし、注意点があることも確認してください。
原則、「更新料がどこに入るのか?」
の、定めはありません。
回収は管理会社になるのですが、受け取る側は、どちらが(オーナー側・管理会社側)受け取るか決まっていない場合がほとんどです。
更新手数料は一般的には管理委託をしている場合、管理会社50%、オーナー側50%など、折半になっていることが多いです。
入居者側はただ更新料を払っているだけですので、受け取り主のことまではわかりません。
管理委託している場合、管理費は家賃の3%~5%が相場になるので、管理会社からすると、更新料は「10倍以上になる」ということになり、大きな収入源です。
「更新料をもらわないと管理会社は経営が厳しく」なる。
ということです。
上記で説明した通り、管理会社は更新料をもらえないと、管理費だけでは経営が厳しくなってしまいます。
よってやる気がなくなり、時間がさけなくなるので、クレーム対応に注力できない状態になってしまいます。
・対応が遅くなる。
・後回しになる。
結果、「入居者の不満がたまり」出て行ってしまうのです。
また、更新手数料を管理会社は、
退去後の、原状回復やリフォーム費用に上乗せする。など、「どこかで回収」しなければなりません。
この上乗せ費用はもちろんオーナー負担です。
あなたが更新手数料を無しにするのであれば、管理会社にはこのような対応をしてあげてください。
●月々の管理費をあげてあげる
●更新が発生したときに、オーナー側から更新してくれてありがとう費用を数万円渡す
このように、
管理会社の利益が残るように、相談、調整をしなければ、賃貸経営をする上でのビジネスパートナーとして成り立ちません。
共存していかなければならないのです。
安くやらして、自分だけ得したいということはNGです。
逆の立場になれば理解できることだと思います。
相手の気持ちを理解し、ビジネスパートナーとし双方成功していくということが非常に重要です。
■退去に繋がらないために、入居者の満足度を上げよう
それでは、更新料をいただいても入居者の満足度をあげ退去に繋がらなくする方法をご紹介します。
入居満足度をあげるためには、
「更新料を頂く代わりに、何かをサービスしてあげること」
例えば、更新してくれた場合、
「温水便座にする。」
「キッチン、浴室、エアコンなどの清掃をしてあげる。」
「古くなったエアコンを新しくしてあげる。」
大切なのは、入居者が「それなら住み続けたい!」という気持ちになるサービスを提供することです。
これは非常に有効な手法です。
オーナーさんが気にかけてくれて、サービスしてくれると入居者は単純にうれしいですよね。
「賃料が変わらないのにサービスしてもらっちゃった!ラッキー!」
という心境になります。
また、生活環境が変わらないのであれば「住んでおこうかな」という気持ちになるのが一般的です。
仮に半年後に退去してしまっても、設備自体は残りますよね。
資産価値はあがっている、次の方も使えるのでオーナー側からしてもメリットがあり、有効な手段になるということです。
これらの手法は特に、空室が少ない状態(満室に近い)で考えておいてください。
なぜなら、空室が増えてくると人間心理として入居付けに必死になってしまうからです。
家賃収入をフルに近い状態でもらえていない状況のときは、人に何かをプレゼントするという思考になれません。
空室が少なく余裕のある状態で、入居者さんのおかげだと感謝し還元することが、退去防止につがると同時に空室対策にもなります。
結果、満室経営にむけよいサイクルが出来上がるわけです。
■最後に
ここまで読んでいただきありがとうございます。
あなたの為になりましたか?
先述しましたが、人口減少により大家さんには厳しい時代に突入してきています。
とくに地方や築古物件所有している大家さんは賃貸経営が厳しくなってきているのが現状です。
しかし、新築のアパートは増え続けているため、近隣のライバル物件とどうしても比較されてしまいます。
さまざまな知識を取り入れ実践していくことが賃貸経営者としては必須です。
私は、東京23区、千葉県の大家さんメインに空室対策・リノベーションのサービスを提供しています。
予約制ではありますが、ご相談は無料です。
大家さんはどんなことでもお気軽にご連絡くださいね!
それではまた!