3点ユニットバスは流行らない？退去後に分離するべきか？

こんにちは！

 

本日は、築古物件を所有する大家さんから非常に多いご相談の、「3点ユニットバス」について解説していきたいと思います。

 

ひと昔に比べるとだいぶ少なくなってきていますが、まだまだ世の中にはあります。

 

新しい物件は比較的に少ないと思いますが、築20年～30年ほどの物件にはまだまだ3点ユニットバスが設備として設置されています。

 

「退去後の原状回復やリフォーム時に交換するべきなのかな・・」

「高い工事費用を払ってでも分離するべきなのかな・・」

 

と検討している大家さんは参考にしてください。

私は不動産業界での経歴もあるのですが、3点ユニットバスは、見学者から嫌われる物件の代表的なものになり、入居付けが非常に困難です。

 

近隣に、似た立地や築年数、間取り、家賃、いわゆるライバル物件の設備レベルが高いと、見学者にどうしても比較検討されて負けてしまうのが大きな原因になります。

 

入居付けする不動産会社は契約をすることで、はじめて手数料という利益が発生します。

 

物件案内をする客付け業者の心境になると、「契約につながる可能性が高い物件を優先的に案内」するのは必然のことです。

 

このような理由で、半年、一年と空室期間が長くなってしまうリスクが発生してしまうのです。

それでは、3点ユニットバスは交換するか？

見直すか？

について解説していきます。

 

まず大切になってくるのは、あなたが「ターゲットをどのような人物にしているか？」

が判断基準になってきます。

 

3点ユニットバス物件でも契約に繋がりやすい例として、以下のような属性があげられます。

・社員寮

・事務所

・高齢者

・生活保護受給者

・外国人

・とにかく家賃が安い物件を求めている人

 

このような属性をターゲットとしている大家さんは、「大掛かりな工事をしなくても契約につながる」ことが多々あります。

 

私のお付き合いのあるオーナーさんはターゲットを絞り、3点ユニットバス物件でも満室をキープし続けています。

 

今一度、「あなたの物件のターゲットはどのような人物か？」

 

を再確認してから検討することが重要で、高額になる工事を回避し、円満な経営に繋がるのです。

浴室のユニットバス工事は材料費が高く専門性が高いので、水回りのリフォーム・リノベージョンの中でも高額になる場合がほとんどです。

 

そのため、私はご相談いただいた大家さんには必ず、「頂いている家賃」を確認します。

 

1人1人の大家さんにより家賃収入や、物件の状況が違うためです。

 

極端なお話ですが、

一部屋3万円と10万円の家賃をいただいている大家さんでは、かけられる予算がちがってくるので当然ですよね。

そのためターゲット層も変わってきます。

 

家賃に工事費用は比例しないのも理由の一つになります。

 

設備の経年劣化や故障で交換時期に入っている場合はやむを得ないですが、今一度、ご自身の年間家賃収入から検討することをオススメします。

こちらの記事を読んでいるあなたは、大家さんだと思います。

管理会社と専任契約している大家さんもおおいのではないでしょうか？

 

ここでの注意点は、管理会社やリフォーム会社は、「必要以上の工事をすすめてくる」ことがあります。

 

その理由としては、

管理会社は設備などを交換することで、契約に繋がりやすく手数料が稼げます。

 

リフォーム会社は工事項目が増えることで利益になります。

 

もちろんすべての業者ではなく信頼構築ができていれば問題ないのですが、ある一定数このような業者がいることを忘れないでください。

 

先ほどお伝えしましたが、大家さんによって頂いている家賃が違い、予算も変わってきます。あなたの物件の家賃やターゲットと比較して、工事するべきなのかは慎重に判断する必要があります。

 

工事をしたからと言って必ず入居してもらえる保証はどこにもないですからね。

 

業者は「この設備は交換しないと今の若い子は入居しませんよ～」などと言葉巧みに、不安を煽ってきます。

 

最終判断はオーナーさまになりますが、まかせっきりは非常にあぶないです。

 

お気を付け下さい。

・3点ユニットバスは今の時代客付けに影響する

・しかし、ターゲットを絞ることが重要で満室経営も可能

・いただいている家賃によって検討基準を判断する

・管理会社・リフォーム業者にまかせっきりにしてはいけない

この記事は、3点ユニットバスを交換するか悩んでいる大家さんのために記事投稿しました。

 

私は、東京23区、千葉県エリアを中心に定額制のリノベーションを大家さんに提供しています。

予約制ではありますが、ご相談は無料ですのでお気軽に！

 

今回の記事があなたの参考になりましたらうれしいです。

それではまた！