船橋市の築40年賃貸マンション大規模修繕｜空室20〜25％から満室になった改修事例

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千葉県船橋市にある築40年の全面タイル張り賃貸マンションでは、改修前に20〜25％ほどあった空室が、大規模修繕・改修を進める中で工事完了前に満室となった事例があります。

今回の記事は、この大規模修繕・改修に携わった稲葉さんにご協力いただき作成しています。

稲葉さんは、長年にわたり賃貸マンションやアパートの外壁塗装・大規模修繕・改修に携わってきた実務経験者です。これまでには、九段下会館の交番、大手デパートの大規模修繕・改修、明治記念館の保養施設、紀伊國屋書店本店など、さまざまな建物の修繕・改修工事にも携わってきました。

現在は千葉県・東京都を中心に、個人オーナー様が所有する賃貸物件の空室対策や、建物の価値を高めるための大規模修繕・改修、各種修繕業務を某建設会社で担当しています。

一心企画とは、賃貸住宅の修繕や建物改善について意見交換を重ねるご縁があり、この記事では稲葉さん自身の現場経験をもとに、賃貸オーナー様が大規模修繕・改修を考える際に知っておきたいポイントをお伝えします。

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概要

築40年を迎えた賃貸マンションで、大規模修繕・改修を行った事例です。

この建物は、築年数が経っている一方で、外壁は全面タイル張りとなっており、当時としてはしっかりとした造りのマンションでした。

ただ、年月の経過とともに、タイルの柄や色合いが現在の入居者ニーズに合いにくくなり、建物全体の印象にも古さが出ていました。実際に、改修前には20〜25％ほどの空室があり、オーナー様から今後の改善についてご相談をいただきました。

そこで今回は、単に外壁をきれいにするだけではなく、空室対策も意識しながら、色彩・仕様・デザインを含めて大規模修繕・改修の内容を検討しました。

工事を進めた結果、もともと20〜25％ほどあった空室は、工事完了を待たずに満室となりました。改修後は周辺からの評価も高く、オーナー様にもご満足いただける形でお引き渡しすることができました。

この事例では、「古くなったから直す」という考え方だけではなく、建物の印象や入居者からの見え方まで含めて改修内容を考えることが、賃貸物件の価値を高めるうえで重要なポイントとなりました。

築40年を迎えたこのマンションは、外壁そのものは全面タイル張りで、建物としての良さが残っていました。

一方で、長い年月の中でタイルの色や柄が周囲の建物と比べて古く見えるようになり、入居を検討する方が最初に受ける外観の印象にも影響していました。

今回の大規模修繕・改修では、既存の建物を活かしながら、「古くなった部分を直す」だけではなく、賃貸マンションとして今後も選ばれやすい外観にすることを意識しています。

今回の大規模修繕・改修では、単に古くなった外壁をきれいにするだけではなく、賃貸物件としての印象をどう変えるかを重視しました。

改修前は、全面タイル張りで建物そのものはしっかりしていた一方、色合いや柄に時代を感じやすく、現在の入居者から見ると少し古い印象を持たれやすい外観になっていました。

そこで、既存の建物の形状を活かしながら、全体の色合いを落ち着かせ、すっきりと見えるデザインへ変更しています。

賃貸マンションの大規模修繕・改修では、劣化部分を直すことはもちろんですが、入居を検討する方が最初に目にする「外観の印象」まで考えることも大切です。

今回も、建物の状態だけでなく、周辺環境や賃貸物件としての見え方を意識しながら、色彩や仕上がりを決めていきました。

今回の工事では、外壁の見た目だけを変えるのではなく、建物全体の印象を整えることを意識しました。

築年数が経過した賃貸マンションでは、一部分だけをきれいにしても、周囲とのバランスによっては古さが残って見えることがあります。

そのため、外壁の色や仕上がりだけでなく、建物全体を見たときに統一感が出るように、大規模修繕・改修の内容を検討しました。

特に今回は、もともとの建物が持っている形や特徴を活かしながら、古さを感じさせる部分を整理し、現在の賃貸住宅として違和感のない外観へ近づけています。

ここからは、実際のビフォー・アフター写真を見ながら、どの部分をどのように見直していったのかをご紹介します。

屋上の塔屋は、普段あまり目にする場所ではありませんが、外壁と同じように年月の経過による色あせや汚れが目立ちやすい部分です。

今回の大規模修繕・改修では、建物全体のデザインや色合いに合わせて、塔屋部分についても仕上がりを見直しました。

外観だけを部分的にきれいにするのではなく、建物全体で統一感が出るように整えることで、改修後の印象もまとまりやすくなります。

屋上は普段あまり目に触れない場所ですが、雨水から建物を守る重要な部分です。

築年数が経過した建物では、防水層の劣化や表面のひび割れ、色あせなどが進んでいることもあるため、大規模修繕・改修の際には外観だけでなく、屋上の状態もあわせて確認していきます。

今回の工事でも、既存の状態を確認したうえで屋上防水を見直し、今後も建物を維持していくことを考えながら施工しました。

大規模修繕・改修の完了後、オーナー様からお手紙をいただきました。

工事の仕上がりだけでなく、打ち合わせから工事完了までの対応や、現場での職人の姿勢についても評価していただいています。

実際に工事をご依頼いただいたオーナー様の声としてご紹介します。

この度は、当物件の工事に際し大変お世話になり、誠にありがとうございました。

貴社の皆様には、初期の打ち合わせから工事完了に至るまで常に丁寧で、誠実なお仕事ぶりで対応していただき、深く感謝しております。

細部に至るまで心を配られた施工は、まさに職人技と呼ぶにふさわしいもので、安心して一任することができました。

工事が始まってからは、現場の職人の皆様の明るく気さくなお人柄に触れ、日々の作業にも心温まるものを感じました。

信頼できる方々に囲まれ、改めて「人と人との繋がりの大切さ」を実感した次第です。

機会がございましたら、またお願いしたいと思っております。

今回の大規模修繕・改修では、写真でご紹介した外観・共用部・塔屋・屋上防水のほかにも、建物の状態に合わせてさまざまな工事を行っています。主な施工内容をまとめると以下の通りです。

今回の物件は、大規模修繕・改修の実例として、個人オーナー様への現地案内も行っています。

写真や資料だけでは伝わりにくい外観の印象や、共用部の仕上がり、色彩の見え方などを、実際の建物を見ながら確認していただけるようにしています。

大規模修繕・改修は、単に建物をきれいにするためだけの工事ではありません。空室対策、近隣物件との差別化、建物の維持・価値向上まで含めて考えることが重要です。

実際の施工事例を現地で確認することで、「どこまで印象を変えられるのか」「どの部分に費用をかけるべきか」「今後の賃貸経営にどうつなげるか」を、より具体的にイメージしていただけます。

この物件では、個人オーナー様が今後の大規模修繕・改修を検討する際に、空室対策や物件価値の向上まで含めて考えるための実例としてご案内しています。

大規模修繕・改修は、建物の劣化を直すだけでなく、空室対策や近隣物件との差別化、今後の建物価値をどう維持・向上させていくかまで考えることが大切です。

稲葉さんは現在も、千葉県・東京都を中心に個人オーナー様の物件について、建物の状態や周辺環境、賃貸経営の方向性を見ながら、修繕・改修の相談に対応しています。

「そろそろ大規模修繕を考えたい」
「外観が古く見えるようになってきた」
「空室対策も含めて建物を見直したい」
「近隣物件との差別化を考えたい」

このようなお悩みがありましたら、一心企画までお気軽にご相談ください。

一心企画が窓口となり、今回の記事を執筆した稲葉さんへおつなぎいたします。

必要に応じて、今回ご紹介した改修物件の現地案内についてもご相談いただけます。

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