賃貸経営が上手くいかない大家さんの5つの共通点とは？

こんにちは！

 

今回の記事は、「賃貸経営が上手くいかない大家さんの5つ共通点」をテーマに投稿します。

 

私は、不動産業界での経歴があり、現在は賃貸専門の定額制リノベーションをサービスとして取り扱っています。

 

そのため、主なお取引先はアパートやマンションを所有する大家さんになります。

 

これまでに何百人という大家さんとお取引をさせていただいてきたのですが、空室などがなかなか埋まらず、経営が上手くいっていない大家さんには一定の共通点があることに気が付きました。

その気づきを共有したいと思います。

 

この記事にたどり着いたあなたは、アパートなどを所有する家主ではないでしょうか？

今一度、復習のためにも読み進めていただければと思います。

大家さんとひと言で言っても、専任の管理会社に任せている場合や、自主管理している場合が多いのではないでしょうか。

 

自主管理している大家さんは勉強熱心の人が多く知識も豊富なのですが、「相続で物件を所有し、管理会社に丸投げ」している大家さんは、不動産やリフォームの事をなにも知らない人が多いのが印象です。

 

仕事の関係などで物件から離れているところで生活しているため、仕方がなく管理会社に丸投げしている人もいるかと思います。

 

しかし、業者と打ち合わせする際に、最低限の知識(不動産・リフォーム)がないと、食い物にされてしまいます。

 

当たり前かもしれませんが、業者は自社の利益を第一に考えるからです。

 

そのため、リフォームの見積もりに必要性のない工事項目を見抜けなかったり、効果の薄い空室などの対策を受けてしまうことが原因で、結果、手残りが少なくなり上手くいかなくなってしまうのです。

 

業者と同じ土俵で対等に話ができなければ、厳しい言い方になりますが賃貸経営者として失格です。

 

不動産やリフォームの知識は、山ほどあり、専門家でも日々勉強の世界です。

 

最低限の知識はネットや書籍にほとんど載っているので、難しいことは考えず、少しづつ最低限の知識をつけることに自己投資をしてみてはいかがでしょうか。

賃貸経営はコストがかかることはご存知だと思います。

 

・管理会社に毎月支払う管理費

・退去後の原状回復

・新規入居者募集のAD(広告費)

・毎月、毎週必要な共用部の清掃費

・火災保険

・固定資産税

・その他メンテナンス

 

主にこのようなランニングコストがかかってきます。

 

固定資産税は仕方がない部分がありますが、その他は見直すことでコストダウンできる場合があります。

家賃収入は、賃料×部屋数と上限が決まっているので、手取りを増やすことには限界があります。

 

そのため、コストが高すぎれば、入居率が高くても利益は残りません。

 

とくに銀行などの金融機関からの借り入れがあると、かなりきつくなります。

 

固定コストを見直し改善することで手残りを増やすことが出来る場合があるので、

今一度、あなたが支払っているランニングコストは適正なのか？

を確認し、不必要な点を見つけてみてはいかがでしょうか。

ここでは、銀行などの金融機関からの借り入れが残っている場合です。

 

重要なのが返済比率です。

金融機関への返済額が、満室時の収入の何％か？

という数字が返済比率になります。

 

例えばなのですが、

満室時の家賃収入が月100万円だとします。

 

月の返済額が60万円の場合、返済比率は60％になります。

 

一般的には、自己資金を入れ返済比率が50％以下ですと、安全な経営だと言われ、

金融機関からの融資が付きやすい範囲になります。

 

しかし、返済比率が50％以下はかなり優秀な数字になるため、

実際には60％以下が合格ラインと言われています。

 

もしあなたの返済比が60％を上まってしまっている場合は、破綻する可能性が高いと言われているため、

金融機関へ利息の交渉などで返済比率をさげる努力が必要になります。

健全な賃貸経営は空室がでたら、いち早く埋める必要があります。

 

あたりまえですが、空室は収益を生みませんし、

空室が増えても、毎月・毎年発生するコストや返済額は変わりません。

 

銀行の返済や税金、保険の支払いは待ってはくれませんからね。

 

空室を埋めるために必死にならない大家さんの傾向として、不動産業者や賃貸客付け業者の悪口ばかり言って、自分自身は行動に移さない人が多いです。

 

言ってしまうと、管理会社はあなたの物件の空室が多くても全く困らなく、

安い管理費用で必要以上の無理な仕事は、物理的に不可能なのです。

 

あなた以外の大家さんの物件も抱えているので、すべての物件を満室にするというのは、

なかなか難しいことです。

 

そのため、自分自身で行動に移さなければ、いつまでたっても空室に悩まされることになってしまいます。

空室は大家さんの自己責任になるのです。

大家さんは、家賃をいただき成り立つ立派なビジネスです。

 

不動産投資家という言葉が邪魔しているせいか、経営者としての自覚がない場合が多く見受けられます。

 

投資家なので、お金は出すけど運営や経営は業者がすべてやってくれるという発想なのでしょうか。

不動産賃貸業は投資ではなく、経営です。

 

これ理解した上で、

なにを外注するのが良いか？

自分自身で対応、対策できることはないか？

を常に吟味する必要があります。

 

「わからないのでお任せ」は経営者として論外であり、失格になってしまうのです。

・賃貸経営が上手くいかない大家さんの5つの共通点

・①勉強をしていない

・②運営ランニングコストが高すぎる

・③返済比率が高すぎる

・④空室を埋めるために必死にならない

・⑤賃貸経営者としての自覚がない

この記事は、少し手厳しい意見になってしまいましたが、私の経験をもとに感じたことを投稿しました。

 

世の中の大家さんは、

管理会社や客付け業者の言いなり。

リフォーム業者にまかせっきり。

な人が非常に多いです。

 

空室がなかなか埋まらない・・

何か対策しないと・・

手残りが減ってきている・

 

と悩んでいる大家さんは、上記で解説した①～⑤を再確認し、一日でも早く真剣に実行してください。

 

現在日本は、人口減少に歯止めがかかりません。

その影響で、厳しい賃貸経営になる未来が予想されます。

 

特に地方や築古アパート、立地がよくない物件を所有している大家さんは、業者まかせでは生き残れない時代に突入しているのです。

 

この記事を参考に取り組んでみてくださいね。

それではまた！