大家さん！広告費用が空室対策に影響があることをご存知ですか？

こんにちは！

 

この記事は、不動産業者にAD(広告費用)を支払っているが、空室がなかなか埋まらないとお悩みの大家さんのために投稿しました。

 

築古の賃貸アパートなどになると、入居者に選ばれる内装リノベーションや工夫が必要な時代に突入しています。

しかし、入居がなかなか決まらない理由は他にもあるのです。

 

その理由の一つが、不動産業者に支払っている「広告費の内訳」になるのですが、

私に相談いただけるほとんどの大家さんが、この「広告費の内訳」を把握していません。

 

この内訳を把握することにより、あなたの所有するアパートの空室があっさりと決まることがあります。

・空室がなかなか埋まらない・・

・空室が目立ってきた・・

 

など、これから空室対策を真剣に取り入れなければならないと思っている大家さんは参考にしてください。

まずはこちらの一覧をご確認ください。

 

あなたはどの手法が一番効果の高いものだと思いますか？

・不動産会社へ支払う広告料を増やす

・家賃を下げる

・ターゲット層を見直す

・募集方法を変更する

・入居希望者の初期費用の負担を減らす

・ステージング

・人気設備を導入する

 

 

考え中・・

考え中・・・

考え中・・・・

 

 

ズバリ、

「不動産会社へ支払う広告料を増やす」

が答えになります。

 

私は不動産業界での経験があるのですが、手っ取り早く、高い効果が期待できる手法になると感じています。

 

入居者を付けてくれる不動産業者のことを、「賃貸仲介客付け業者」といいます。

 

あなたが支払う広告料はこの、「客付け業者」へ支払う費用になります。

 

業者間ですと、この広告料を「AD」と表現するので、耳にしたことのある大家さんもいるかもしれません。

ちなみに英語表記で、「advertisement  アドヴァタイズメント」の略称になります。

 

ここで勘違いしている大家さんも多いのですが、「仲介手数料」と「広告料」は別物になり、仲介手数料は、「入居者が不動産会社へ支払う費用」になることを覚えておいてくださいね。

 

現在はアパートの空室率が上がっていることはご存知だと思います。

 

そのため、「仲介手数料半額」や「無料」と打ち出しているキャンペーンをよく目にすることでしょう。

 

客付け業者側からしますと、仲介手数料が半額や無料ですと、大家さんから広告料をもらわないと、収入がなくなってしまい経営が成り立ちません。

 

そのため、より多くの広告料を出してくれる大家さんの物件を、

「優先的に紹介してくれる可能性が高くなる」ということになるのです。

 

広告料として費用さえだせば、物件を紹介してくれる業者が増えることになり、自然と申し込みが入る確率が高くなることは当然のことです。

 

これが手っ取り早い空室対策に繋がるという理由になります。

不動産屋と言っても様々な形態があり賃貸仲介のみを業務にしている業者もあり、都心部に多い傾向にあります。

 

そのため、先述したように広告料を増やす手法は大家さんの負担は増えてしまいますが客付け業者のやる気を最大に引き出し、非常に効果的です。

 

首都圏の広告料の相場は家賃１ヶ月分と言われていますが、地方など供給過多エリアに物件を所有している大家さんは2ヶ月、3ヶ月、もしくはそれ以上の広告費を費やしていることもあります。

 

「よし！広告費を2か月分！いや、３か月分入れてみよう！」と資金に余裕のある大家さんは思ったかもしれません。

 

しかし！

ただ広告費を多く支払っただけでは、まったくの無駄金になることがあるのです。

 

ほとんどの大家さんが把握していない落とし穴とは、「広告料の内訳」になり、この内訳を把握することは非常に重要です。

 

次章で解説します。

そもそも、広告料を増やしたからと言って本当に空室が埋まるのでしょうか？

 

この章では、賃貸会社の裏話をお伝えしていきますので、しっかりと確認してくださいね。

 

当たり前なのですが、広告料は大家さんの負担であり必要経費になりますが痛い出費です。

 

そのため、それなりの「費用対効果」がないと割にあいませんよね。

 

この費用対効果に直接関係してくるのが、「広告料の支払い先」になり、かなりの注意が必要です。

 

管理会社に管理委託をしている場合は特に注意が必要で、管理会社から客付け業者に「広告料がちゃんと支払われているのか？」の確認が必須になります。

 

例えばなのですが、あなたが家賃２か月分の広告料を支払った際、

・①管理会社→1ヶ月分　客付け業者→1ヶ月分

・②管理会社→0.5ヶ月分　客付け業者→1.5ヶ月分

・③管理会社→0ヶ月分　客付け業者→2ヶ月分

このような広告料の内訳だとします。

 

あなたは①～③のどの例が一番入居付けに高い効果があると思いましたか？

当然③ですよね。

 

客付け業者は家賃の2ヶ月分の広告料を貰えるのでやる気満々です。

 

また、客付けを主にしている不動産業者はお給料が定額ではなく歩合制の業者が多く、営業ノルマが厳しかったり、自分自身の収入に直接影響するため広告料を多く出すと、「非常に喜ばれます」

 

このように、広告料とひと言で言っても内訳がことなり、配分により客付けが全く変わってくることになるのです。

 

「広告料の内訳」の重要さがご理解できましたか？

 

今一度、確認してみてくださいね。

告料を増やしても数か月と空室が続いている場合、考えられる原因はどのようなことなのでしょうか？

 

以下の原因が考えられます。

・そもそも家賃設定に無理がある

・賃貸ニーズのないエリアの物件の可能性

・内装に問題がある

 

このような場合は広告料を増やすことよりも、家賃や敷金・礼金、内装などの他の条件を今一度見直す必要があります。

・空室対策に一番効果が期待できる手法

・広告料の落とし穴

・広告料の内訳を確認

・広告料を増やしても空室が続いている考えられる原因

この記事は広告料の内訳が重要な事をあなたに知ってもらいたく投稿しました。

 

広告料の内訳が賃貸経営に直結することが理解できたのではないでしょうか。

 

また、広告費の調整として1月～3月の賃貸繁忙期には広告費を抑えてみる。

専任の管理会社や、自主管理している大家さんは客付け業者に広告費用をいくらにするか相談する。

なども必要になってきます。

 

2024年現在、広告料には法的な上限の定めがないので、不動産業者と大家さんでしっかりと取り決めをしましょう。

(あまりにも高い提案をする業者には気を付けて下さいね)

 

なぜなら、エリアにより適正な広告料の相場があるため、極端に広告料をあげてしまうと、近隣の大家さんから反感をうけてしまう可能性があるためです。

 

管理会社の手数料が家賃の1か月分、客付け業者の広告料が家賃の2ヶ月分と、合計３か月分のキツイ費用負担をしている大家さんもいるかと思います。

 

このようにキツイ費用負担をしているからこそ、広告料の内訳をしっかりと確認するようにしてくださいね。

 

本日はここまで。

それではまた！