家賃を下げるまえに大家さんがやるべきこと6選！

こんにちは！

 

こちらの記事にたどり着いたあなたは、空室にお悩みのアパートやマンションの大家さんではないでしょうか？

 

本日の記事は、「家賃を下げる前に大家さんがやるべきこと6選」にテーマを絞りご紹介していきます。

 

空室で悩んでいた多くの大家さんが、早期の客付けに成功しているので参考にしてください。

まず初めにあなたにお伝えしたいことは、「自身で物件の調査」をすることです。

 

あなた自身の立ち位置、あなたの物件と類似した近隣ライバル物件の有無、スペックを確認することになります。

これが「空室対策の基本」になります。

 

管理会社などにまかせっきりにしている大家さんも多いと思いますが、自身で行動することがとても重要です。

 

賃貸経営を遊びでやっている人はいないと思います。

家賃をいただくことで、成り立つ立派なビジネスです。

 

また、自身で行動することで賃貸経営者としてのスキルがあがり自身にもつながります。

 

この経験が、今後退去が出たときや空室が続くときに、自身での対策もできるようになるのです。

 

それでは具体的にどのような調査をすればよいのでしょうか？

 

「調査なんてやったことないよ・・」

と聞こえてきそうですので、順を追って解説していきたいと思います。

それでは、大家さんが無料でするべき6つの調査をご紹介します。

 

①あなたの空き部屋がどのようにネット搭載されているか・どのような募集をしているか

②近隣ライバル物件と比べて家賃が高くないか

③適切なリノベージョンを施せているか

④初期費用(敷金・礼金)が相場になっているか

⑤近隣ライバル物件の設備状況とニーズの確認

⑥どのような入居者をターゲットしているか

 

などがあげられます。

それぞれ解説していきます。

①あなたの空き部屋がどのようにネット搭載されているか

一棟物件や区分マンション・アパートであれば、物件名、最寄り駅等検索すれば、各ポータルサイトにヒットします。

 

一戸建ての場合、駅名や町名、戸建て、賃貸で検索します。

 

客付け業者がたくさんのポータルサイトに出している場合は、色々なサイトに搭載されています。(スーモやアットホームなど)

 

できることなら、複数のサイトにあなたの物件がのっているか確認しておきたいところですが、メインどころ(スーモやアットホーム)だけでも確認するようにしてください。

 

専用のソフトを利用し、一つのサイトにアップする事で各サイトに自動的にアップできるソフトを利用している業者さんもいます。

 

ここで確認することは、初期費用などの募集条件やひどいケースですと、家賃まで誤った情報が記載されていることがあるためです。

 

すでに埋まっているお部屋が募集で掲載されていることさえあります。

 

「やったー！ちゃんと載っている！」と安心するのではなく、

詳細までしっかりと目を通す必要があります。

 

また、必要事項を入力しても物件がヒットしないことがあります。

 

そのような場合は、広告依頼している管理会社にどこのサイトに掲載しているのか？

他の業者さんに依頼しているのか？を確認するようにしましょう。

②近隣ライバル物件と比べて家賃が高くないか

先ほど確認した、ポータルサイトなどで近隣物件を確認します。

 

管理会社に依頼している場合は、必ず管理会社にご相談、確認とることを忘れないでください。

 

それは、大家さんが自身で動かられることを嫌がる管理会社も多いためです。

後々のお付き合いにも関係してくるから気を付けてくださいね。

 

さらに、家賃相場があっているか確実なものにするために、複数の不動産業者に電話して、募集している家賃が相場であるのか？

ライバル物件に比べ割高になっていないか？

を聞きます。

 

なぜこのような行動が大切なのかというと、不動産業者とひと言でいっても、「売買だけ」「賃貸管理だけ」「両方対応している」

など、得意不得意があるためです。

 

あなたの依頼している管理会社が、売買メインの業者でしたら、家賃相場を理解しておらず近隣物件と比べ高めに設定されて可能性があります。

 

これが理由で、空室が続いてしまっている大家さんをたくさん見てきました。

今の時代、見学者はスマホで比較します。

近隣のライバル物件とネット上で比べられてしまうので、案内にも繋がらない結果になってしまうのです。

③適切なリノベーションを施せているか

退去がでたら原状回復工事やリフォーム・リノベーションが必須になることはご存知だと思います。

 

しかし、近年の入居希望者は目が肥えています。

 

それは、オシャレで生活しやすいリノベーションが当たり前になっているからです。

 

近隣物件とさほど変わらない条件でしたら、オシャレで使い勝手の良い部屋に誰しもが住みたくなります。

ただの原状回復工事はすでに時代遅れになってきているのです。

 

ターゲットをしっかりと絞り込み、入居してもらいたい属性にあったリノベーションが必須です。

信頼のできる管理会社やリフォーム業者に空室対策としてのリノベーションを相談するとよいでしょう。

④初期費用(敷金・礼金)が相場になっているか

こちらも、ポータルサイトで確認します。

 

初期費用も相場に合わせることも重要ですが、同じ内容でも「見せ方」によってお問い合わせが増えることがあります。

 

例えばなのですが、ありがちな「敷金・礼金0物件」ではなくて、

「最初にかかる初期費用は10万だけ！」

など、これ以上の費用負担はないよ！とアピールすることで、入居希望者は安心します。

 

入居者からすると、敷金礼金、仲介手数料の他に、家賃保証サービス、火災保険、鍵交換費用などの支払いが必要になります。

 

管理会社によっては、24時間入居サポート費用、お部屋の害虫駆除、除菌費用などを取る業者もいます。

入居希望者からすれば、不安満載です。

 

これらをすべて合計すると、家賃が5～6万円でも合計25万くらいかかることもあります。

 

このように初期費用が高すぎては、決まるものも決まるわけがありません。

管理会社にどのような初期費用を入居者に請求するのか？

を確認する事も大切になってきます。

 

この手法は明朗会計にすることで、入居者が本来支払う費用を大家さんが立て替える形になりますが、広告費を2～3ヶ月支払うのであれば、大家さんのコストとしては、差ほど変わらなかったり、同じくらいだったりします。

 

10万円以外の費用は大家さんが負担するということになるのですが、親身に相談に乗ってくれる管理会社は空室対策としてこの手法を提案してくれます。

 

この表記にすることで、長く続いている空室でも入居につながる可能性が格段にあがるのです。

費用負担がそこまで変わらないようであれば、「さっさと入居してもらちゃおう作戦」ということです。

⑤近隣ライバル物件の設備状況とニーズの確認

こちらはスーモの賃貸系サポートの設備相場を調べられます。

 

近隣ライバル物件にあって、あなたの物件にない設備などを確認し、導入を検討するとよいでしょう。

近隣の入居者のニーズも知ることができます。

 

また、周辺物件にあまり装備されていない設備でも、ニーズの高い設備を取り入れる工夫をすることで、差をつけることができます。

 

導入後、必要事項を入力しポータルサイトを更新することで、検索にヒットされやすくなり案内につながる可能性が高まるのです。

⑥どのような入居者をターゲットとしているか

これは、退去後の原状回復(リノベーション)でもいえることで、ターゲット(入居してもらいたい人物像)を絞ることが非常に重要です。

 

極端な話家賃が3万円と、10万円、築年数が30年と築浅ではターゲットが全く違ってきます。

 

例えば、

・高齢者

・外国人

・生活保護受給者

・DIY可

・ルームシェア可

・ペット可

をOKにしてみたりするのもよいと思いますが、それぞれリスクもあるのでトラブルにならないような予防策を講じる必要があります。

 

空室が長く続く場合、ターゲット選定を間違えている場合が多いです。

 

あなたの物件にあったターゲット選定があっているか？

を今一度見直してみましょう。

管理会社によっては、仲介手数料や広告費欲しさに「物件の抱え込み」をする業者がいます。

 

物件の抱え込みとは、客付け業者から問い合わせがきたときにまだ空室の物件でも、「お話が入っています」

と断ることです。

 

これは自社で客付けをして手数料を稼ぎたいためです。

 

私は、不動産業界の経験があるのですが、売買・賃貸ともにやっている業者は多いと感じました。

 

自社の利益が少なくなってしまうため、日常的に行われています。

 

家主からすると「見込み客を逃している」ことになり、たまったものではありません。

 

また、レインズという不動産流通システムがあり、業者間で物件情報を共有するサイトなのですが、専任の場合搭載義務・報告義務があるため載せるのですが、業者の問い合わせを断ることさえあります。

 

ビジネスパートナーとして、信頼のおける管理会社とお付き合いをしたいものですね。

・空室対策の基本は物件の調査をすること

・調査の仕方6選

・①ネット搭載されているか・どのような募集をしているか

・②近隣ライバル物件と比べて家賃が高くないか

・③適切なリノベーションを施せているか

・④初期費用(敷金・礼金)が相場になっているか

・⑤近隣ライバル物件の設備状況とニーズの確認

・⑥どのような入居者をターゲットしているか

・注意事項

大家さん1人で空室を埋めることができるのは難しいと感じています。

信頼のおける管理会社、仲介業者、リフォーム会社とよい関係性を保つことが空室期間を短くすることに繋がります。

今回の記事があなたの参考になりましたらうれしいです。

それではまた！