団地で複数業種が必要な入居中修繕｜管理会社様の見積・工事申請・施工管理を窓口一本化

千葉県船橋市の賃貸マンション・団地で、大工・内装・ガラス・畳・雑工事など複数業種にまたがる入居中修繕が発生した場合でも、5業種だからといって管理会社様が5社を個別に手配する必要はありません。

複数業種の修繕では、業者ごとの現地確認や見積、入居者との日程調整、工事申請、工程調整、施工管理などが重なり、管理会社の担当者様の負担が大きくなりやすくなります。

一心企画では、賃貸管理会社の外部修繕窓口として、まとめられる修繕は多能工へ集約し、専門性が必要な工事は専門業者を手配。入居者連絡から見積、工事申請、工程調整、施工管理、写真付き完了報告まで窓口を一本化して対応します。

実際に室内を確認していくと、今回の案件は単純な小修繕ではないことが分かってきました。

ベッドルーム入口の扉は、建付けの状態を確認したうえで調整が必要。

キッチン入口の扉についても建付けを確認し、敷居部分の修繕が必要な状態でした。

LDKと和室では網戸の建付けを確認。

水回りでは、シャワー水栓の固定部分に使用されているパッキンの交換を検討します。

さらに和室では床の状態も確認する必要がありました。

表面だけを直すのではなく、床下地を調整し、その上から合板を施工して畳を納める方法まで検討する内容です。

そのほかにも、押入れの引手、天袋、トイレの巾木まわり、LDKやベッドルームのソフト巾木、そして窓ガラス。

確認すればするほど、必要な工事項目が増えていきます。

今回の入居中修繕を工事内容で分けていくと、大工工事・内装工事・雑工事・ガラス工事・畳工事と、複数の業種が必要になることが分かりました。

ただし、一心企画では**「5業種あるから5社を呼ぶ」という手配は基本的に行いません。**

対応できる工事は、多能工へまとめます。

今回も、大工工事・内装工事・建具調整・網戸調整・水栓まわりなどの雑工事については、対応できる多能工を中心に現地確認と施工内容を組み立てました。

今回のような入居中修繕では、一つひとつを見ると小さな工事でも、工種が細かく分かれていることがあります。

たとえば、

・ベッドルーム入口扉の建付け調整

・キッチン入口扉の建付け調整

・敷居滑りの交換

・LDK、和室の網戸建付け調整

・和室床の下地調整

・合板の重ね張り

・押入れ引手の交換

・天袋の建付け調整

・トイレ巾木まわりのコーキング

・ソフト巾木の部分貼り替え、下地調整

・シャワー水栓固定部の平パッキン交換

などです。

これらを工種ごとに細かく分けてしまうと、大工、内装、建具、水道、雑工事と、それぞれ別の職人を手配することになりかねません。

一つの住戸へ何人もの職人が別々に現地確認へ行けば、その分だけ日程調整も増えます。

そこで、大工・内装・建具・水回りの軽微な修繕・雑工事まで対応できる多能工を入れることで、一度の現地確認で複数の不具合をまとめて確認しやすくなります。

もちろん、何でも一人に施工させるという意味ではありません。

専門的な技術や資格が必要な工事については、それぞれ適切な専門業者を手配します。

大切なのは、まとめられる工事と専門業者へ分ける工事を最初に整理することです。

窓ガラスは、見た目だけで同じものを用意して交換すればよいわけではありません。

ガラスの種類や厚み、寸法、サッシの状態などを確認し、既存の仕様に合わせて交換する必要があります。

また、窓によってはガラスだけを簡単に外せるとは限らず、サッシの構造や施工条件によって作業方法も変わります。

そのため一心企画では、ガラス交換については専門のガラス業者へ確認・施工を依頼します。

無理に多能工へまとめるよりも、専門性が必要な部分は専門業者へ任せる。

これも修繕窓口として重要な判断です。

今回の和室では、既存の畳を撤去したうえで床下地を調整し、合板を重ね張りしてから新しい薄畳を納める方法を検討しました。

ここで大工工事と畳工事がつながります。

床下地の調整や合板施工は多能工で対応できても、新しい畳の採寸・製作・納品は畳の専門業者が担当します。

畳は、単純に「同じサイズの商品を買って置く」というものではありません。

実際の寸法を確認し、施工後の床の状態に合わせて製作する必要があるためです。

特に床下地を修繕する場合は、大工工事と畳工事の順番も考えなければなりません。

下地を直す。

畳業者が必要な寸法を確認する。

畳を製作する。

完成した畳を搬入して納める。

こうした工程になるため、一日ですべての工事が完了するとは限りません。

一心企画が窓口を一本化する目的は、何でも一人の職人に施工させることではありません。

今回なら、

多能工
大工工事・内装工事・建具調整・網戸調整・水回りの軽微な修繕・雑工事

ガラス専門業者
窓ガラスの確認・採寸・交換

畳専門業者
畳の採寸・製作・搬入・設置

という形で役割を分けます。

管理会社様から見れば、これらの業者へ一社ずつ連絡する必要はありません。

管理会社様の連絡先は一心企画一つ。

そこから先の職人・専門業者への確認や手配、工程の調整を一心企画側で行います。

マンションや団地の入居中修繕では、室内の工事だからといって自由に施工できるとは限りません。

管理規約や工事内容によっては、管理事務所への工事申請や工程表、施工業者に関する書類などの提出が必要になる場合があります。

そして今回のように複数業種が関係する工事では、ここでも工程をまとめる必要があります。

次章では、アパートとは少し勝手が違う、マンション・団地の工事申請と提出書類について見ていきます。

マンションや団地の入居中修繕では、工事内容だけでなく、いつ作業できるのかを事前に確認することも重要です。

物件によってルールは異なりますが、管理事務所や管理組合の規定により、工事可能な曜日や時間帯が決められている場合があります。

たとえば、

「日曜日・祝祭日は工事禁止」

「土曜日も工事不可」

「作業できるのは平日の決められた時間帯のみ」

といったルールです。

ここで入居中修繕ならではの問題が出てきます。

入居者様が平日に仕事をされている場合、

「土曜日なら立ち会えます」

「日曜日なら家にいます」

ということは珍しくありません。

ところが、建物側のルールで土日・祝祭日の工事ができなければ、入居者様が休みの日に合わせて施工することができません。

管理会社様としては工事を早く進めたくても、

入居者様が在宅できる日とマンション・団地で工事が許可されている日の両方を合わせる必要があります。

さらに今回のように、多能工だけでなくガラス業者や畳業者まで関係すると、それぞれの職人の予定も加わります。

「誰か一人の予定が空いていれば工事できる」というわけではありません。

入居者様本人が平日に休めない場合は、まず工事可能な日程を確認したうえで、平日に立ち会える方法がないか相談します。

たとえば入居者様の了承を得て、ご家族やご親族などに立ち会っていただく方法です。

実際の入居中修繕でも、入居者様本人ではなく、ご家族やご親族に現地で立ち会っていただくケースがあります。

もちろん、誰でも勝手に室内へ入ってよいわけではありません。

入居者様と事前に確認し、誰が立ち会うのか、何時頃に訪問するのかを整理したうえで施工を進めます。

マンション・団地では、工事日だけ決めてから管理事務所へ連絡すればよいとは限りません。

工事内容によっては、事前に工事申請書や工程表などを提出し、承認を得てから施工する必要があります。

さらに、申請から工事可能になるまで一定の期間が必要な物件もあります。

そのため、

入居者様の希望日を確認する。

管理事務所へ工事可能日・時間を確認する。

申請に必要な書類を確認する。

職人・専門業者の予定を確認する。

必要な提出書類をそろえる。

承認後に最終的な施工日を調整する。

というように、複数の条件を同時に整理する必要があります。