契約更新時に家賃値下げ交渉された・・自主管理の大家さんは確認してください

こんにちは！

この記事は、「契約更新時に家賃値下げ交渉された時の対処方」をテーマに投稿します。

 

この記事にたどり着いたあなたは、不動産(アパート・マンション・戸建て)を所有する大家さんではないでしょうか？

 

とくに、管理会社委託をしていない、自主管理している大家さんは対応に困ってしまうと思います。

管理委託していてこれから自主管理に切り替えようか検討している大家さんも参考にしてくださいね。

家賃の値下げは、大家さんによっては重大な問題で慎重に検討する事項です。

 

値下げを受け入れるかどうかは、入居者さん側の要求内容、大家さん側の事情によって判断は変わってきます。

値下げを拒否した場合は、入居者さんが退去する可能性があります。

 

大家さんは賃貸経営者であり、立派なビジネスです。家賃の値下げはサラリーマンに例えると、「給料を減額」すると言われているのと同じです。

 

そのため慎重に検討する必要があります。

 

【値下げ交渉の対応】

値下げを受け入れる場合の対応として、「金額交渉」や「条件を付ける」

値下げを拒否する場合の対応は、「代替え案」を出してみる。

という方法が効果的です。

 

【値下げを受け入れる場合】

値下げ交渉を受け入れる場合は、入居者さんと折り合いを付けます。

例えば、「5,000円下げてくれ」と言われ全額は受け入れられない場合は、「2,000円までなら対応します」など。

 

また、家賃を減額した場合、「減額するから入居者さんに〇〇してください。」と条件を付ける方法です。

例えば、「1年、または2年間は住んでください」などになります。

 

【値下げを拒否する場合】

拒否した場合は代替え案を提示するのも退去に繋がらない手法です。

 

家賃は下げないけど、「更新料を免除」や「半額」するなどが効果的になります。

 

ポイントとして、「拒否するけど、入居者さんにもメリットを与える」ことが重要です。

入居者から値下げの交渉を受けたら、大家さんが確認するべき事項をお伝えします。

 

・値下げの額と理由

・入居さんとの関係(滞納・トラブルの有無)

・対象の部屋の家賃額と物件内の他の部屋との差

・対象の部屋の家賃額と周辺相場との差

・物件の稼働状況

・物件の管理状況

(清掃ができているか、故障や破損している箇所がないか)

 

このようなことを確認。

 

値下げの交渉をしてくるということは、入居者が何かしらの不満があるということです。

 

その不満を実際の声として確認する事で、あなたの今後の賃貸経営にもの凄く役に立つことになりますよね。

不満を解決してあげることが賃貸経営では非常に重要であり、稼働率にも影響してきます。

 

入居者側からしても、不満を聞き入れてくれることは悪い気にはなりません。

 

ちょっとしたことで入居者の不満が解決できることもあるので、必ず確認してくださいね。

それでは、家賃の値下げ交渉はどのような場合断るべきなのでしょうか？

 

確認していきましょう。

 

【法外な値下げ額を要求された場合】

周辺の家賃相場とかけ離れている金額を要求された

 

【値引きの理由が、入居者さんの経済状況(収入減)による場合】

住宅確保給費金の申請などを促す

 

【値下げの理由が、合理的ではない場合】

滞納歴がある、トラブルが多い場合

 

【実際にあった合理的ではない入居者への対応例】

南側に建物が建って日当たりが悪くなった。

家賃を下げてくれ。

 

このような合理的ではない値下げ要求をされた場合、

「南側はよそ様の土地です。それは私にはどうすることもできず、仕方がないことですよね。おきに召さないようでしたら、退去していただいてかまいません」

 

このように、入居者の一方的、合理的ではない事情の場合は、「はっきりと断る」べきです。

なぜなら、このような入居者はクレーマー的な要素を持ち合わせている可能性が高く、今後もなにかしらのトラブルなどを起こすことがあるかもしれません。

 

オーナー側からすると、住んでもらいたくない層になるためです。

それでは、受け入れた方がよい場合を確認していきましょう。

 

【長期の入居者さんからの交渉】

今後の長期入居が期待できるため。

 

【入居者確保が厳しい状況の場合】

稼働率がよくない物件は、値下げを受け入れて継続して入居してもらうほうが家主側にメリットがあります。

退去してしまうと、原状回復費などのリフォーム費用・不動産屋に支払う広告料がコストとしてかかってしまうことが理由になります。

 

【周辺相場との差が大きい場合】

値下げを拒否し退去された場合、次の入居者さんは周辺相場なみの家賃になる可能性が高いため、値下げを受けいれたほうがよいと言えます。

ここでは、交渉するに当たってのポイントをお伝えします。

 

【代替え案、条件案の提示】

更新料の減額や設備の交換・追加

値下げ期間の限定　短期解約のペナルティー特約

定期借家契約への借り換え

 

【回答を早く】

即答しないまでも早めに返答

 

【管理委託している場合は、管理会社経由で交渉】

客付けしてくれた業者が対応してくれる場合もある

(第三者に対応してもらう)

 

交渉する際にこのような案や提示、方法で対応をすることがトラブルをなくすためにも最適になります。

そもそも値下げ交渉を受けないためには、どのようなことに目を向ければよいのでしょうか？

このような事を頭の片隅にしまっておきましょう。

 

・入居者さんの満足度を向上をさせる

・共用部の清掃・修繕や修理・クレーム対応

・周辺家賃の相場を把握する

・更新料をなくす→自動更新

値下げの交渉を受けた時の確認事項

・値下げを断るケース

・受け入れた方が良いケース

・交渉するに当たって

・値下げ交渉を受けないためには

いかがでしたか？

 

先述しましたが、家賃の値下げはサラリーマンが給料を減額されることと同じと言えます。

 

そのため、慎重に検討しなければなりません。

 

家賃の値下げ交渉が入った場合、この記事を思い出して慎重に検討してくださいね！

 

本日はここまで！

それではまた！