耐用年数の計算方法や法定耐用年数をマンション実例とともに解説

「SRC造マンションの耐用年数は何年くらい持つのか」「中古を探しているけれど築30年以上でも本当に大丈夫？」と気になっていませんか。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、耐震性や耐久性の高さで多くのマンションやビルに採用されていますが、法定耐用年数は【47年】と定められており、これは鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨造（S）と比べて長い数字です。実際の建物寿命は法定年数を超えて【60年以上】維持されている事例も少なくありません。国土交通省の調査でも適切なメンテナンスが行われていれば、劣化リスクを大きく低減でき、資産価値も維持しやすいことが報告されています。

特にマンションや収益物件としてSRC造は「減価償却根拠」や「融資審査」にも影響し、購入・賃貸どちらを検討中でも知識が不可欠です。一方で、法定年数と実際の寿命、コストやリスクの違いを正しく知っておかないと、思わぬ損失や将来の出費につながることも。

この記事では「耐用年数の計算式」や「建築構造ごとの比較」、「減価償却・最新の管理ノウハウ」まで、信頼できる専門データと経験にもとづいて徹底解説します。不安や迷いを解消し、失敗しない物件選び・運用を目指すなら、ぜひ最後までご覧ください。

SRC耐用年数とは何か─法定耐用年数と実際の寿命の違い

SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造を指し、耐久性や耐震性に優れた構造として多くのマンションやビル、店舗で採用されています。SRC造の建物には法律で定められた「法定耐用年数」と、実際の建物がどの程度使えるかを示す「実際の寿命」があります。法定耐用年数は減価償却や税務の計算で用いられますが、建物の実際の使用年数とは異なる場合も多く、管理や修繕状況によって寿命が大きく左右されます。耐用年数の違いを理解することは、資産管理や購入判断の際に非常に重要です。

SRC造とは何か─鉄骨鉄筋コンクリート構造の特徴

SRC造は、鉄骨（S）と鉄筋コンクリート（RC）を組み合わせた構造で、高い耐震性・耐火性・防音性を実現しています。鉄骨による強固なフレームと、鉄筋コンクリートの重量による安定性が特長です。主に10階以上の高層マンションや大規模ビルで採用されており、住宅や商業物件にも広く用いられています。地震に強く、長期間の使用を想定できる点から、資産価値の維持に優れた構造といえます。

他の構造（RC・S・W造）との耐用年数や寿命を比較する

下記は主要な建築構造ごとの法定耐用年数の比較表です。

構造	用途	法定耐用年数（年）	実際の寿命（目安）
SRC造	住宅・店舗	47	60〜80
RC造	住宅・店舗	47	50〜70
S造	住宅・事務所	34	40〜60
木造（W造）	住宅・小規模店舗	22	30〜50

SRC造とRC造の違いは強度と耐震性にあり、高層建築や大規模物件ではSRCが選ばれる傾向があります。SRCは修繕次第で80年以上の耐久も期待できます。

法定耐用年数の役割と国税庁基準の詳細解説

法定耐用年数は、国税庁が減価償却資産の耐用年数表で定めており、SRC造は住宅用で47年、事務所や店舗も47年です。この年数は、税務上の減価償却計算や資産評価、会計処理に活用されます。実際の建物は法定耐用年数を超えて使用されることが多く、耐用年数が近付いた建物でも修繕やリノベーションを施せば長く住み続けられる例が多数存在します。建物ごとに耐用年数が異なる場合もあるため、確認が重要です。

用途別の耐用年数（マンションや店舗およびビル）分類

用途や規模によって耐用年数は細かく分類されています。主な分類は次の通りです。

• SRC造マンション・住宅：法定耐用年数47年、実際は60年以上の使用も可能

• SRC造店舗・ビル：マンションと同じく47年、ビルも高い耐久性

• 事務所・賃貸物件：住居用と共通、適切な修繕計画で資産価値維持が期待できます

国税庁の「減価償却資産の耐用年数表」に基づき、利用目的を確認して適切な耐用年数を調べることが資産管理上の重要なポイントとなります。修繕や管理の状況により、実際の寿命はさらに延ばすことができるため、長期的な視点で建物の価値を見極めることが求められます。

SRC耐用年数の計算方法について─築年数別の減価償却耐用年数の算定式

鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の建物は、耐久性・耐火性・耐震性に優れ、マンションやビル、店舗、事務所など幅広い用途で採用されています。SRC耐用年数は、減価償却や資産評価の面で非常に重要です。耐用年数は法定耐用年数と実際の寿命で差があるため注意が必要です。国税庁が公表している「耐用年数表（令和5年版）」では、SRC造の建物（住宅用）は47年、非住宅用が34年と定められています。

減価償却を行う際には、築年数によって耐用年数の算定方法が異なります。特に中古物件購入時や事務所・賃貸物件での会計処理、投資判断の基準として活用される計算方法について、以下で具体的に解説します。

築年数が法定耐用年数を超えた場合の具体的算定方法

SRC造の建物を中古で取得し、その築年数がすでに法定耐用年数を超過している場合、減価償却耐用年数の算定には特別な算式が使われます。これは、国税庁のルールによって明確に規定されています。

1. 減価償却耐用年数 = 取得時点の「法定耐用年数」 × 20%（小数点以下切り捨て）
2. 上記算出値が2年未満の場合は「2年」となります

【例】
SRC造のマンション（住宅用/法定耐用年数47年）で築50年の場合
47年×0.2=9.4 →耐用年数は「9年」

この基準は、SRC造のビルや店舗、事務所、賃貸物件、RC造との比較でも適用され、会計処理や不動産投資の判断材料となります。

築年数が法定耐用年数未満の場合の計算方法

SRC造の中古建物を取得し、築年数が法定耐用年数未満の場合、耐用年数の算出方法は次の通りです。

1. 「法定耐用年数」−「経過年数」＋「経過年数」×20%（小数点以下切り捨て）

【例】
SRC造の住宅（法定耐用年数47年）、築20年の場合
残存耐用年数＝47−20＋（20×0.2）＝27＋4＝「31年」

この計算式で求めた年数が2年未満の場合も同様に「2年」となります。SRC造の耐用年数計算は、不動産の減価償却・資産価値評価、税務処理やローン審査などで正確に求めることが不可欠です。

各種ケースに応じた耐用年数の比較

用途	SRC造 法定耐用年数	RC造 法定耐用年数	S造 法定耐用年数
住宅用	47年	47年	34年
非住宅用（店舗等）	34年	34年	19年

耐用年数は国税庁の「減価償却資産の耐用年数表」に基づき、用途や構造ごとに異なるため、購入や投資の際は事前に確認しましょう。正確な耐用年数を把握することで資産価値の維持や適切な税務処理が可能です。

SRCマンションの実際の寿命と長期利用可能な理由

SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）マンションは、その高い耐久性能から多くの不動産投資家や居住者に人気です。SRC造の法定耐用年数は国税庁が定めており、主に住宅用で47年、非住宅用の店舗や事務所、ビルでは50年とされています。実際の寿命は法定年数を超えても十分利用可能なケースが多く、耐久性や耐震性、防火性に優れている構造です。耐震基準改正後に建てられた物件はとくに信頼性が高いとされ、地震が多いエリアでも安心して居住できます。SRC造はRC造やS造と比較しても鉄骨とコンクリートの組み合わせによる頑丈さが特徴で、中古住宅や賃貸物件としても高い評価を受けています。

テーブル：代表的な構造と耐用年数（国税庁基準）

構造	法定耐用年数（住宅用）	法定耐用年数（非住宅用）
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年	50年
RC（鉄筋コンクリート）	47年	50年
S（鉄骨）	34年	38年
木造	22年	24年

このように、SRC造の建物は耐震・耐火性能が高く、寿命が長いことから資産価値の維持や安定した賃貸経営に適しています。

メンテナンスが寿命延長に与える影響と具体策

建物の寿命は構造自体の強さだけでなく、定期的なメンテナンスの有無にも大きく左右されます。SRCマンションの場合、計画的な点検と修繕が資産価値を保ち、快適な住環境を維持します。主なメンテナンスポイントをいくつか挙げます。

1. 外壁や屋上の防水工事：ひび割れや漏水対策のためには、10～15年に一度の防水工事が必須です。
2. 鉄筋部分のサビ対策：鉄骨部のサビは構造劣化の原因となるため、早期発見と補修が重要です。
3. 給排水管の交換・点検：老朽化しやすい配管も定期的な交換が推奨されます。
4. 耐震診断と補強：築年数が古い場合は、耐震基準を満たしているか確認し、必要に応じて補強工事も検討します。

適切な修繕計画で建物の健康を守ることが、長期利用に直結します。管理組合や専門家のアドバイスをもとに長期修繕計画を立てておくと安心です。

リノベーションによる構造補強と住環境の改善について

SRC造マンションはリノベーションにも適しており、構造補強や内部リフォームによってさらなる寿命延長や快適性向上が可能です。耐久性を高めるリノベーションの主なポイントは以下の通りです。

• 耐震補強工事：新耐震基準に対応することで、地震対策を強化し安全性を確保します。

• 配管・設備の一新：古くなった配管や電気設備を現代基準に交換し、トラブルリスクを低減。

• 間取り変更やバリアフリー化：使い勝手を良くし、ファミリー層や高齢者にも快適な住空間を実現。

表：リノベーションで改善できる主な項目

改善項目	効果
耐震補強	安全性向上、資産価値アップ
配管・住宅設備	トラブル防止、快適性向上
防音・断熱性能	居住環境の質の向上
デザイン・間取り	高い入居率、使い勝手の良化

このように、リノベーションによる計画的なアップデートがSRCマンションの長寿命化と高い資産価値維持につながります。住まい選びや投資判断の際は、建物のメンテナンス履歴やリノベーションの実施状況もきちんと確認することが重要です。

SRC造のメリットとは─耐震性や耐火性、資産価値維持

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、鉄骨の強靭さと鉄筋コンクリートの耐久性を兼ね備えた、高層マンションやビル、賃貸住宅にも多く使われる構造です。その最大の特徴は、耐震性や耐火性に優れる点です。日本のような地震大国では、安全性を重視したSRC構造の需要が高く、建物の老朽化対策や資産価値維持にも有利な選択肢となっています。また、SRC造は経年による劣化が緩やかで、構造体自体の寿命も法定耐用年数（47年/国税庁「耐用年数表」より）を超えて長期にわたるケースが多いのが特徴です。

資産運用の観点からもSRC造は安定した価値を持つため、売却や賃貸時にも有利。減価償却資産として見た場合も、国税庁の定める耐用年数を基準に計画的な資産管理がしやすくなっています。長期的な安定資産を求める方にはSRC造は非常にメリットの大きい選択肢です。

建築コストから見るSRCの経済的価値

SRC造は建築コストが高めですが、その分長期的な耐久性とメンテナンス性に優れた経済性を持っています。下記の表は、主要な建物構造ごとのコスト・特徴を比較したものです。

構造種別	建築コスト	法定耐用年数	耐震性能	耐火性能	寿命
SRC造	高い	47年	非常に高い	非常に高い	60年以上
RC造	中	47年	高い	高い	50年以上
S造（鉄骨造）	低〜中	34年	普通	普通	30〜40年
木造	低い	22年	低い	低い	20〜30年

コストは初期投資として高くつきますが、耐用年数が長く劣化しにくい特性を生かし、長期間の家賃収入や価値の下落リスクの軽減が期待できます。また減価償却期間も長いため、法人や不動産投資の資産管理上で大きなアドバンテージとなります。

他構造と比較した場合の運用コストや快適性の違い

SRC造はコンクリートと鉄骨を組み合わせた頑強な設計により、耐震性だけでなく遮音・断熱効果も優れています。特にマンションなど集合住宅では、隣室の音や外部騒音が気になりにくく、「足音」「話し声」などの生活音対策で高評価を得ています。

さらに、耐火性が高いことから、火災保険料や修繕費のコストパフォーマンスにも優れている点が特徴です。RC造やS造と比較した場合、SRC造は大規模修繕の頻度が低く済む場合が多く、結果的にトータルの運用コストを抑えることができます。また、資産価値の目減りも緩やかで、特に都市部の賃貸住宅や分譲マンションにおいて長期間安定した価値を維持しやすい構造です。

SRC造のマンションやビルはその構造上、耐用年数を超えた後もメンテナンスやリフォーム次第で価値を保持できるため、賃貸経営や資産活用にも最適な選択肢です。

SRC造のデメリットや購入・利用時の注意点

物理的および環境的リスクとその回避策

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は耐震性や耐久性に優れる一方で、いくつかの物理的・環境的リスクも存在します。たとえば長期間にわたり劣化する鉄骨部分の腐食や、コンクリートの中性化による強度低下は、資産価値の低下や修繕費用増加につながります。また、SRC造ビルやマンションは一度損傷が起きた場合の補修費が高額になりやすい点も注意が必要です。さらに、海に近い立地では塩害による劣化リスクが高まるほか、配管など設備の老朽化も資産管理において重要な検討ポイントとなります。

下記は、SRC造物件特有の主要リスクと推奨される管理・回避策をまとめています。

リスク項目	内容	回避策
鉄骨の腐食	鉄骨部分の錆や腐食による強度低下	定期的な点検と防錆・補修工事
コンクリートの中性化	鉄筋腐食や強度低下の原因	表面防水や中性化深さの測定
設備・配管の老朽化	給排水管や空調設備などの故障リスク	長期修繕計画による早期交換
塩害・立地リスク	海沿いなどで塩分による劣化	耐塩害材料の採用、外壁点検
大規模修繕コスト	修繕時の費用負担が高い	修繕積立金の計画的な積み立て、複数社からの見積取得

これらのリスクを踏まえ、物件ごとのメンテナンス履歴や修繕計画の有無、過去の工事実績などは必ず確認しておきましょう。

投資家や居住者が把握すべきリスク管理ポイント

SRC造の耐用年数や資産価値を維持するためには、適切なリスク管理が欠かせません。とくに投資家や住まい手が注意したい点は以下のようになります。

• 耐用年数の正確な把握

国税庁の基準ではSRC造マンションやビルの法定耐用年数は47年と定められています。しかし、実際の寿命は日々のメンテナンス状況や使用環境によって大きく左右されます。建物ごとに状態を把握し、長期修繕計画に沿った維持管理が重要です。

• 資産価値と家賃収入の維持

老朽化が進んだ物件は家賃下落や空室リスクが増大します。修繕記録の確認、配管・設備の更新状況、耐震補強工事の有無が将来価値を左右します。

• 減価償却と税務面の確認

減価償却期間が法定耐用年数を過ぎた場合でも、建物は十分に使用可能なケースが多いですが、経理上の扱いや将来的な売却・譲渡には注意が必要です。税務処理や計上方法を事前に把握しておくことをおすすめします。

• 中古物件購入時は追加コストやリスクを確認

中古SRC造物件はリフォームや再構築など追加費用が発生しやすいです。購入前に専門家のインスペクションを依頼し、修繕履歴や現状報告書をしっかり確認しましょう。

購入や賃貸を検討する際には、以下のチェックリストを参考にすると安心です。

• 物件の築年数と耐用年数、メンテナンス履歴の確認

• 修繕積立金の残高や今後の計画内容

• 設備や配管の更新状況

• 外壁や防水工事の有無

• 耐震基準に適合しているか

• 管理組合や管理状態のチェック

これらの対策を実践し、SRC造物件のリスクを事前に把握することで、安全かつ長期的に安定した資産運用が可能となります。

SRC耐用年数に関わる最新減価償却や税務動向

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の建物は耐震性や耐火性に優れ、マンションやオフィスビルのほか、店舗や賃貸物件にも多く用いられています。SRCの耐用年数は、国税庁の耐用年数表に基づき定められており、減価償却や資産評価の面でも重要な意味を持ちます。特に税務上では、SRC造の耐用年数や減価償却方法によって毎年の費用計上や節税効果に大きな差が生じます。下記の表では、SRC造を含む代表的な構造ごとの法定耐用年数（建物本体）をまとめています。

構造	用途例	国税庁 法定耐用年数（年）
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	マンション・ビル・店舗	47
RC（鉄筋コンクリート）	マンション・住宅・工場	47
S（鉄骨造）	事務所・店舗・倉庫	34（骨格によって異なる）
木造	住宅・アパート	22

SRC造ビルやSRC造店舗の減価償却は、原則「定額法」による計算が一般的です。減価償却資産の耐用年数表（国税庁）や最新の改正動向も随時確認しておく必要があります。減価償却期間を過ぎた物件でも、法定耐用年数を経過した後は「見積耐用年数」を算定して計上が可能であり、資産活用の幅が広がります。また、耐用年数が過ぎたSRCマンションの賃貸経営や中古売買でも、経済的寿命やリフォームによる再投資判断に大きく影響します。

節税効果を最大化するための減価償却費計上のポイント

SRC造マンションやビルは耐用年数が長いため、減価償却費を毎年一定額ずつ長期にわたり計上できます。これにより、事業収益からの費用控除が安定し、長期的な節税メリットが生まれます。計上方法を選ぶ際の注意点は以下の通りです。

• 国税庁の最新耐用年数表を必ず確認

• 建物用途ごとの耐用年数を判定し正確に資産計上

• 中古物件は「法定耐用年数－経過年数」から見積耐用年数を再計算

• リノベーションや用途変更がある場合は再評価を行うこと

• 耐用年数超の建物も「残存価値」の観点で再チェック

減価償却の計上方法や活用次第で、所得税や法人税の節税効果は大きく変わります。とくに中古SRCマンションの取得では、残存耐用年数の算出が大きなポイントです。修繕・リフォームを経て長寿命化する場合、再評価による資産価値の引き上げも可能です。

税理士からのアドバイスと組織的リスクマネジメント

SRC造をはじめ、不動産ごとに最適な減価償却や税金対策を行うには、専門知識を持つ税理士の助言が不可欠です。最新の法定耐用年数や税務改正の対応はもちろん、資産運用計画やリスクマネジメントも併せて検討する必要があります。

• 定期的な税制改正のキャッチアップ

• SRC造やRC造など構造別の税務評価の違いを明確に知る

• 長期修繕計画や耐用年数超過後の資産運用戦略を立てる

• 耐震・耐火・防音など建物性能の維持にかかるコスト管理

特に複数物件の保有や不動産投資を検討する際は、税務リスクや減価償却資産の管理にプロのサポートが必要です。SRC造は一般的に寿命も長く、家賃収入や資産評価の面でも有利な側面が多いですが、耐用年数やメンテナンス計画を適切に把握・実行することで、資産価値の最大化につなげることが重要です。

SRC造物件の購入や賃貸時のチェック事項と選び方

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の物件を検討する際は、その耐用年数と資産価値、管理体制の確認がとても重要です。特に長期的な居住や投資の場合、物件の法定耐用年数や実際の設備劣化状況をきちんと把握し、建物のメンテナンス履歴や修繕計画の有無、また防音や耐震性能など構造面の特徴もチェックしましょう。

多くの金融機関ではSRC造マンションやビルの法定耐用年数を基に融資期間の設定を行います。そのため、耐用年数表や減価償却資産の耐用年数表の内容を事前に確認しておくことが、審査通過や資金調達の可否にも直結します。

下記のポイントを参考に、物件選びのチェックリストをまとめました。

• 法定耐用年数（SRC造の場合、通常47年）を確認

• 減価償却期間の残存年数と取得時期

• 過去の大規模修繕履歴

• 管理組合や賃貸管理会社の評価

• 耐震性能・防音性能など居住快適性

SRC造の特徴を理解し、多角的な目線で物件を比較検討することが理想的です。

融資審査における耐用年数の扱いと重要ポイント

金融機関での融資判断では、SRC造の法定耐用年数が審査基準の一つとなります。多くの場合、国税庁の耐用年数表を参照し、耐用年数以内の物件には積極的に融資が行われます。一方で耐用年数を超えた中古物件は、融資期間の短縮や自己資金割合の増加が求められる場合があります。

特にSRC造マンションやビルの耐用年数（47年）は、RC造やS造より長いため、資産運用や長期投資において有利なケースも多いのが特徴です。そのため、下記の点に注意しながら審査準備を整えましょう。

• SRC造建物の法定耐用年数：47年

• 残存耐用年数＝法定耐用年数－築年数

• 耐用年数超過物件の場合：独自基準で評価される

• 減価償却資産としての扱いも融資判断に直結

新規購入時だけでなく、賃貸・投資物件選定や事業計画策定時にも耐用年数を考慮することが、金融機関やオーナー双方にメリットとなります。

長期経営を見据えた資産価値維持や管理の実践ノウハウ

SRC造物件の価値を長期間保つためには、計画的なメンテナンスと修繕、そして資産管理の仕組みづくりが不可欠です。耐用年数を意識した管理を実践することで、建物自体の寿命延長や賃料収入の安定、転売時の評価アップにもつながります。

まずは修繕履歴や長期修繕計画の有無を確認し、定期的に配管や設備、外壁などの点検を実施します。また、住宅や事務所、店舗など用途ごとの使用状況にも配慮しましょう。

資産価値維持のためのチェックリスト

• 定期点検・大規模修繕の計画

• 劣化が見込まれる箇所の早期補修

• 防音・遮音など付加価値の強化

• エネルギー効率向上や最新設備の導入

• 管理組合や専門家との連携強化

これらを実践することで、SRC造物件の特性を活かしながら、長期にわたり快適な運用と資産価値の維持が可能となります。

問題解決型のユーザーQ&A─SRC耐用年数や寿命・税務の疑問に答える

計算方法や減価償却に関する疑問

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）建物の耐用年数は税務や資産計算で重要な指標となります。国税庁が定める「耐用年数表」では、SRC造の耐用年数はマンションや事務所ビルといった用途によって異なることに注意が必要です。

下記の表は、主なSRC造建物の耐用年数の目安です。

用途	耐用年数（年）	減価償却区分
住宅（マンション等）	47	建物
店舗・事務所	50	建物
工場	38	建物

減価償却はこの年数をもとに均等または定率法で毎年計上します。中古物件の場合、築年数が耐用年数を超えていても残存価値やリフォーム歴により実際の寿命は大きく変わります。鉄筋やコンクリートの劣化度合い、外壁や配管、耐震改修の有無など細かな確認が必要です。

購入や賃貸判断で気をつけるべきポイント

SRC造マンションや店舗・ビルを購入や賃貸する際は、ただ年数だけを確認するのではなく構造や過去の修繕記録も重要です。

購入・賃貸で確認したい主なポイントを以下にまとめます。

• 耐用年数を過ぎていないか（資産価値や金融機関の評価にも影響）

• 修繕履歴や保守管理状況（配管や外壁、防水工事の実施歴）

• 耐震補強の有無や法改正への対応状況

• 住戸や店舗内部の設備・配管の劣化具合

• 周辺環境や用途切替の可能性（住宅→店舗等）

SRC造は耐震性や耐火性、防音性が高い反面、リフォームや修繕にはコストがかかりやすい傾向があるので、実際の管理計画・修繕積立金なども重要なチェックポイントとなります。

メンテナンスやリフォーム関連の質問

SRC造建物の寿命や快適性は、適切なメンテナンスとリフォームによって大きく変わります。建物の長寿命化には定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。

主なメンテナンス・リフォーム内容は次の通りです。

工事項目	推奨サイクル	主な内容
外壁塗装・防水	10～15年毎	ヒビ補修・塗装・防水面の確認
配管更新	30年程度	給排水管の取替
屋上防水	10～15年毎	防水層の点検・改修
耐震補強	必要時	建築基準法改正後に対応検討

劣化の兆候を早めに発見し、必要な補修を行うことで資産価値を維持できるのがSRC造の大きなメリットです。中古物件の購入や賃貸前にも、配管や外壁、屋上防水など専門家による詳細な点検をおすすめします。

信頼できるデータや統計・事例で裏付けるSRC耐用年数の実態と未来展望

実際に耐用年数を超えて活用されている物件事例

鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の物件は、国税庁が定める法定耐用年数が47年とされています。しかし、実際にはSRC造のマンションやビルが50年、60年を超えても現役で活用され続けている事例は多数存在します。都内や主要都市における大規模SRCマンションは、定期的なメンテナンスと修繕により、建物の劣化を抑え、資産価値を維持しています。特に下記のような事例が報告されています。

物件種別	建築年	現在の築年数	運用のポイント
分譲マンション	1968	56年	定期修繕と耐震補強、配管更新による長寿命化
オフィスビル	1975	49年	専門業者による大型リノベーションで賃貸価値を維持
公共施設（学校等）	1970	54年	大規模修繕と耐震改修、バリアフリー対応で利用継続

ナショナルブランドのマンションや市街地のSRCビルは、耐用年数を超えてもグレードアップ工事により、引き続き高い賃貸需要や資産評価を維持しています。建物寿命が耐用年数＝解体という考えではなく、適切な管理の有無が物件の将来を大きく左右します。

今後の耐用年数に影響を与える技術トレンド

今後のSRC耐用年数には、最新の建築技術と資材の進化が大きく影響します。耐震性能を高めるダンパーや制振構造の普及、コンクリートの高耐久化技術、鉄筋・鉄骨の腐食防止加工は、建物本体の劣化スピードを大幅に遅らせます。

特に、今後注目されるキーワードは以下です。

• 高耐久コンクリート：新しい添加材や養生技術による耐久年数の延長

• 配管・設備のユニット化：将来的な入替えのしやすさによるメンテナンス性向上

• IOT・センサーの活用：建物内部の劣化進行データをリアルタイムで監視・分析

これらの技術進歩によって、修繕やリフォーム時のコスト低減と管理水準の向上が期待され、従来の法定耐用年数以上に長く安全に使用し続けられる物件が増加しています。長期的な資産運用や賃貸経営においても、技術的な先読み管理が重要です。