原状回復をアパート退去で徹底解説！費用相場や負担区分で敷金トラブルもすっきり回避

「敷金がほぼ戻らないと言われた…」「日焼けや家具跡は自分の負担？」――退去直前にこんな不安はありませんか。原状回復は、国土交通省のガイドラインで考え方が明確化され、経年劣化や通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担が基本です。まずはこの軸を押さえるだけで、ムダな請求を避けられます。

例えば、1Kのハウスクリーニングは地域や仕様で数万円台が一般的、クロス補修や床リペアは範囲で大きく変動します。敷金精算では、耐用年数を踏まえた残存価値の考え方が鍵。入居6年以上で負担が大きく減るケースもあるため、計算手順の理解が差額を生みます。

本記事では、部屋別チェックリスト、写真の撮り方、見積書の要点、相談窓口の使い方まで、入居者目線で実務的に解説します。トラブル事例と交渉フレーズも用意。読み進めれば、今日からできる準備と、立ち会い当日に伝えるべき根拠が手に入ります。

原状回復がアパート退去で絶対に知っておきたいルールとその基本

原状回復のガイドラインを入居者目線で解説！退去時の悩みを解決

アパート退去の原状回復は、国土交通省のガイドラインが基準です。ポイントは、経年劣化や通常損耗は貸主負担、故意過失や注意義務違反は借主負担という考え方です。入居期間による耐用年数と残存価値の考慮も重要で、たとえばクロスは概ね6年で残存価値が小さくなります。アパート原状回復費用は、1Kでハウスクリーニングを含めおおむね数万円〜十数万円が目安ですが、年数が長いほど借主負担は減少します。トラブルを避けるには、契約書の特約確認、入居時と退去時の写真、見積書の内訳と計算根拠の提示が有効です。原状回復アパートの悩みは、範囲の線引きと費用の妥当性に集約されます。以下のリストで判断軸を押さえ、不当請求を回避しましょう。

• 経年劣化は貸主負担（日焼け・家具跡など）

• 故意過失は借主負担（タバコヤニ・放置汚れなど）

• 耐用年数を考慮（クロス6年などで按分）

• 内訳と根拠の提示を依頼（負担割合と単価を確認）

経年劣化や通常損耗で貸主負担になりやすいアパートの実例とは

経年劣化や通常損耗は、賃料に含まれるとして貸主負担になるのが原則です。具体例として、日焼けによる壁紙の変色、冷蔵庫裏の黒ずみ、家具設置による床の凹みやカーペット跡、生活で生じた軽いスリキズは、通常使用の範囲として扱われやすい傾向です。水回りも、日常清掃を行っていた前提での金属のくすみやシーリングの変色などは経年変化に含まれます。アパート原状回復で問題になりやすいのは、これらをまとめて全面張替えの全額を借主に求める請求です。判断の要点は、通常の使用で発生したか、入居者の注意で防げたかです。費用按分は残存価値と経過年数を基に行われるため、長期入居ほど借主負担は軽くなります。迷ったら写真記録と見積明細を用意して、妥当性を比較しましょう。

• 日焼け・照明焼けは経年変化

• 家電の設置跡は通常損耗

• 設備の自然故障は貸主負担

• 清掃済みの軽微な汚れは負担なしが多い

故意過失や注意義務違反で借主負担になりやすい事例集

借主負担の典型は、故意過失や注意義務違反に該当する損耗です。代表例は、タバコのヤニ汚れ・臭い、大量の画びょう穴やネジ穴、水回りのカビ・水垢の長期放置、ペットによるキズや臭い、油はね放置で固着したキッチン汚れなどです。さらに、無断での設備取り外しや造作、禁止された箇所へのボンド貼りも負担対象になりやすいです。負担の範囲は必要最小限の復旧が原則で、部屋全体の張替え請求には範囲の妥当性が求められます。費用は耐用年数に応じて按分されるため、同じ損耗でも入居年数により負担額は変わります。アパート退去原状回復での争点は、放置か通常清掃かが分かれ目です。日頃から換気・拭き取り・防臭などの基本ケアを行い、退去前に専門清掃の相見積りを取ると費用を抑えやすくなります。

• タバコのヤニ・臭い

• 水回りのカビ放置

• 多数の穴や大きな傷

• 油汚れや接着剤の跡

アパートならではの原状回復、部屋ごとの見逃し厳禁ポイント

アパート原状回復どこまで対応するかは、部屋ごとのチェックが鍵です。フローリングは、移動時の引きずり傷やワックス劣化の補修範囲を確認し、深いえぐれや多数の打痕は借主負担になりやすいです。水回りは、日常清掃をしていてもカビや水垢が残りやすい場所なので、シリコン目地・排水口・パッキンを重点清掃すると、放置認定を避けられます。壁紙は、色あせや軽い汚れは経年ですが、ヤニ・落書き・広範な剥がれは負担対象です。エアコンは、設置・撤去の合意内容を契約で確認し、穴の補修や原状復帰の扱いを管理会社に事前相談しましょう。光回線は配線穴や器具の撤去跡の取扱いが物件ごとに異なるため、工事前申請と退去前確認が安心です。退去1か月前を目安に、以下の手順で抜け漏れを減らしましょう。

1. 契約書と特約を読み直す
2. 部屋別に写真を撮る
3. 簡易清掃の実施と不足の洗い出し
4. 見積の相見積りで妥当性確認
5. 立会いで根拠提示を求める

原状回復アパートの費用感と範囲を掴むうえで、負担区分を一目で把握できる一覧を参考にしてください。

部位・状況	貸主負担になりやすい例	借主負担になりやすい例
壁紙	日焼け・照明焼け	タバコヤニ・落書き
床	家具跡の凹み	引きずり傷・深いえぐれ
水回り	軽いくすみ	カビ・水垢の長期放置
設備	経年故障	無断撤去・改造

上表は判断の目安です。実際の負担は耐用年数や残存価値、損耗の範囲、日常の手入れ状況で決まります。

原状回復にかかるアパートの費用相場を間取り別で徹底比較

工事項目ごとでわかる原状回復費用の目安と負担の考え方

アパート退去の原状回復は、工事項目と負担区分を押さえると無駄な支払いを避けられます。基本は、経年劣化や通常損耗は貸主負担、故意・過失や通常使用を超える損傷は借主負担という考え方です。目安として、1Kは5万〜10万円前後、2LDKは15万〜30万円前後が多く、居住年数が長いほど耐用年数の考慮で借主負担は減ります。たとえばクロスは6年で残存価値がほぼゼロ、フローリングは12年が目安です。原状回復ガイドラインに沿って、工事の範囲と費用の根拠を確認し、見積書の内訳と写真を必ず照合しましょう。以下は主要項目の考え方です。

• クリーニング：全体清掃は貸主負担が原則、汚れが著しい場合は借主負担

• クロス補修：日焼けは貸主、タバコや穴は借主

• 床リペア：経年の傷は貸主、重量物での凹みは借主

補足として、エアコンや光回線の穴は設置と撤去の合意内容により負担が変わります。

ハウスクリーニングに必要な範囲と適正料金を知ろう

ハウスクリーニングは「通常の引渡し清掃」と「専門清掃」に分かれます。通常清掃は借主のマナー範囲で、拭き掃除や簡易的な水回り清掃です。専門清掃（換気扇分解、浴室カビ除去、エアコン内部洗浄など）は原則貸主負担で、汚れの原因が過失や放置の場合に限り借主が一部負担します。適正料金の目安を知っておくと、高すぎる請求の見抜きに役立ちます。見積もりでは、作業範囲と単価、再清掃の可否を必ず確認しましょう。オプションを積み増す提案には注意が必要です。

• ポイント：作業範囲の事前合意、写真での汚れ証跡、相見積もりの実施

• 避けたい契約：一律パックで過剰な施工、実施しない工事の請求

オプション選定は「入退去時検査で指摘された箇所」に絞ると費用が最適化できます。

敷金から原状回復費用を差し引くパターンをケースでわかりやすく解説

敷金精算は、原状回復費用から耐用年数と負担割合を反映した後に差し引くのが基本です。過大請求は、経過年数や工事面積の按分を省くことが原因になりがちです。次のテーブルは、間取りと居住年数別の目安、よくある内訳の例です。数値はあくまで一般的な相場目安で、実際は状態や地域で変動します。

間取り	居住年数	借主負担の目安	主な内訳例
1K	1〜3年	5万〜10万円	クリーニング、部分クロス補修
1K	6年以上	0〜5万円	汚損箇所のみ補修（耐用考慮）
2LDK	1〜5年	15万〜25万円	クリーニング、床・壁の部分補修
2LDK	10年以上	5万〜15万円	経年減額後の一部負担

控除シミュレーションの考え方：クロス補修10万円、経過3年、耐用6年の場合は借主負担は約5万円。敷金10万円で他費用が無ければ、差引後の返還は約5万円です。重要ポイントは、工事範囲の妥当性、面積按分、耐用年数減額の反映です。原状回復 アパートの精算で迷ったときは、契約書の特約とガイドラインの整合を確認し、明細の提出と写真付き根拠を求めましょう。

経過年数で変わる原状回復の負担割合とアパートで重要な耐用年数の考え方

クロスやフローリングの耐用年数で原状回復費用が変わる理由

アパート退去時の原状回復費用は、設備や内装の耐用年数と経過年数で大きく変わります。ポイントは、経年劣化や通常損耗は貸主負担で、借主が負担するのは故意・過失・通常使用を超える損傷に限られることです。さらに、耐用年数を用いた残存価値の考え方を適用すると、同じ損傷でも年数が経つほど借主負担が逓減します。たとえばクロスは目安6年、フローリングは12年で算定され、経過が進むほど借主の負担割合は小さくなります。これにより、原状回復アパートの請求額は「いつ入居し、何年使ったか」で合理的に調整されます。過大請求を避けるには、耐用年数と負担区分をセットで確認することが重要です。

• 通常損耗・経年劣化は貸主負担であること

• 故意過失や注意義務違反のみ借主負担となること

• 耐用年数で残存価値が減るため年数経過で負担は軽くなる

原状回復費用の算出で迷わない計算ステップ

原状回復費用は、耐用年数の考え方をルール化しておくと迷いません。以下の手順で誰でも同じ結果に近づけます。途中で「何に起因する損耗か」を確かめるのがコツです。借主負担の対象かどうかを先に確定し、次に残存価値で割合を出します。最後に見積の内訳で数量や単価の妥当性を確認します。これでアパート原状回復費用の過不足をチェックできます。

1. 損耗の性質を判定：通常損耗・経年か、故意過失かを区分
2. 項目ごとの耐用年数を確認：クロス6年、フローリング12年など
3. 経過年数を把握：入居から退去までの年数で残存率を算出
4. 負担割合を計算：修繕費×残存率で借主負担を推定
5. 見積内訳を精査：数量・範囲・単価の妥当性と必要性を確認

補足として、クリーニングの範囲は契約特約を見ながら、通常損耗分が借主全額負担になっていないかをチェックすると安心です。

6年以上や10年以上アパートに住んだ場合の原状回復はどう変わる？

長期入居ほど残存価値が小さくなるため、同じ損傷でも借主の負担は軽くなります。クロスで6年以上、フローリングで10～12年を超えると、原価の多くが減価消耗され、過度な請求は不合理になりがちです。加えて、日焼けやパッキン硬化などの通常使用による劣化は貸主負担となるため、年数が長いケースほど「何が通常損耗か」を丁寧に切り分けることが効きます。交渉のコツは、耐用年数に基づく計算根拠の提示と、写真・入居時記録で範囲を絞り込むことです。原状回復アパートの立会いでは、部分補修の可否や張替え範囲（一面か全面か）を具体的に確認しましょう。

項目	目安の耐用年数	長期入居時の考え方
クロス	約6年	6年超は負担が大幅減、通常損耗は貸主負担
フローリング	約12年	10～12年超で残存価値が小さくなる
エアコン	約10年	据付品は経年を強く考慮、清掃は範囲要確認

補足として、光回線の穴やビス跡は原状回復範囲が最小限かを確認し、必要以上の交換や全面対応になっていないかを見極めてください。

原状回復の範囲はアパート設備ごとに大きく違う！失敗しないポイント整理

エアコンの撤去や清掃・ドレン水漏れ時の原状回復ポイント

アパート退去時のエアコン対応は、設置者と所有者で負担が分かれます。入居前から備え付けなら貸主設備のため、通常使用の汚れは貸主負担で、借主は過度な汚損や破損のみ負担します。入居者持ち込みの場合は撤去と原状復帰（穴埋め・ビス跡補修）を借主が実施するのが基本です。ドレン水漏れは原因が経年や詰まり等の通常損耗なら貸主側、取り付け不備や放置で床を傷めた場合は借主負担になり得ます。清掃はフィルター掃除など日常範囲で十分で、内部洗浄の一律負担は避けるのが目安です。退去前には以下を意識しましょう。

• 所有者の確認（契約書・引渡し時写真で設備区分を把握）

• 穴や配管跡の復旧範囲（シーリング材の色合わせ含む）

• 水漏れ被害の原因特定（経年か過失かを点検記録で説明）

短時間で状況を整理し、負担線引きを明確にしてから見積もりを取りましょう。

室外機跡やコンセント増設…アパート原状回復の現場でよくある事例と注意点

室外機のゴム足跡や振動防止シート跡は、通常使用による汚れなら貸主負担が原則です。ただし錆移りや油染みを放置して床材を変色させた場合は借主に修繕費が及ぶことがあります。専用回路のコンセント増設やブレーカー容量変更は事前同意のない改造がNGで、撤去復旧費が発生します。よくあるケースと費用感は次の通りです。

事例	復旧方法の例	目安費用
室外機跡の黒ずみ	洗浄・ワックス再仕上げ	数千円～
配管穴の貫通跡	パテ埋め・外壁キャップ補修	数千円～1万円台
専用回路の撤去	配線撤去・分電盤復旧	1～3万円前後

小さな跡でも色合わせや外壁側の美観復旧が必要になることがあります。工事前に管理会社の書面同意を取り、写真保全を徹底すると請求リスクを抑えられます。

光回線の原状復帰はここまで必要？アパート退去時の工事内容まとめ

光回線は共用部と専有部で対応が変わります。専有部はONUやルーター等の機器返却と屋内配線の撤去可否を管理会社と確認し、貫通部の穴埋めやモール跡の補修を行うのが基本です。共用部は建物資産のため、回線事業者と管理側での調整が前提になります。無断撤去で他戸に影響が出るとトラブル化しがちです。手順はシンプルに進めましょう。

1. 管理会社へ解約予定日と設備状況を共有し、復旧範囲の合意を取る
2. 回線事業者に撤去工事を依頼し、貫通部の防火措置と穴埋め方法を指定
3. 室内のモール・ステープル跡は下地を傷めない範囲で除去し、必要に応じてパテ補修
4. 立会いで壁紙の色違い・ビス穴の残存を確認し、写真で記録
5. 明細付見積を取得し、通常損耗分と過失分の線引きを確定

光回線の原状回復は、過不足のない撤去と安全性確保が肝心です。早めの連絡と写真記録でスムーズに終えましょう。

退去前30日が勝負！原状回復をアパートで成功させる準備と事前チェック

退去チェックリストで部屋ごとの原状回復ポイントを見逃さない

退去前30日は、原状回復をアパートで円滑に進めるための勝負所です。まずは部屋ごとに「汚れ・傷・設備の作動」を洗い出し、負担区分を整理します。国土交通省の考え方では、経年劣化や通常損耗は貸主負担、故意や過失、善管注意義務違反は借主負担が基本です。効率よくチェックするには、キッチンは油汚れ、浴室はカビ・水垢、壁はクロスの破れ・ヤニ、床は凹み・引きずり傷、窓はサッシの砂埃・パッキンのカビを重点確認します。気づいた点は日付入りでメモし、写真を添えると交渉がスムーズです。軽微な清掃は自分で整え、修繕は見積で根拠を確認すると不当請求の抑止に有効です。敷金精算を見据え、退去立ち会い前に根拠資料を準備しておくと安心です。

• キッチンは油膜・換気扇、コーキング黒ずみを重点清掃

• 浴室はカビ・水垢・鏡ウロコの除去で印象改善

• 壁・床は穴・大傷の有無を確認し写真化

• 窓まわりはサッシ溝・網戸破れ・パッキンの劣化確認

撮影＆記録がカギ！証拠力を高める写真撮影のコツ

写真は交渉の土台です。全景とクローズアップを組み合わせ、位置関係が分かる連続性を意識すると説明コストが大幅減します。昼間の自然光で撮影し、同一箇所を別角度で複数枚。壁や床の傷はスケールや定規を当ててサイズを可視化します。経年劣化が疑われる箇所は、日焼けのグラデーションや設備の型番も写し込み、年数相当の減価を主張できる材料に。ファイル名は「日付_部屋_箇所」で統一し、マップ化すると立ち会い時に即提示できます。動画は操作系（給湯・換気・サッシ可動）の状態証明に有効です。入居時写真が残っていれば、入退去の比較で負担区分を明確化できます。提出用は明るさとトリミングのみで、加工は避けるのが賢明です。

撮影対象	撮り方のポイント	証拠としての狙い
全景（各室）	入口側と窓側から各1枚	面積感と全体状態の提示
壁・床の傷	45度と真上、定規併用	サイズと深さの客観化
水回り	水滴拭き後に明るく撮影	清掃で改善可かの判断
設備・型番	プレートや年式を接写	耐用年数と経過年数の根拠
可動部（動画）	開閉や作動音を記録	故障の有無・通常使用の証明

撮影と命名を標準化すれば、立ち会い当日の説明が短時間で済みます。

退去立ち会いに必要な持ち物リストと確認すべきこと

退去立ち会いは「根拠をその場で示す」場です。契約書や重要事項説明書、更新時の書面、過去の修繕履歴、入居時チェックシート、撮影データ一式を用意しましょう。さらに、見積書の内訳明細や単価表、耐用年数を考慮した負担割合の計算メモを持参すると、過大請求の抑止に直結します。確認ポイントは、工事項目の範囲、数量根拠、材料のグレード、共用部と専有部の切り分け、工事の必要性と代替案の有無です。精算は「実工事後の実費清算」か「見積精算」かを明確にし、敷金との差引や返金時期も合意します。口頭合意は誤解が生じやすいため、当日メモを相互確認し、後日メールで記録化すると安全です。

• 持ち物：契約書・重説・更新書面・入居時写真・今回の写真・計算メモ

• 費用根拠：見積内訳・単価表・作業範囲図

• 確認事項：実費清算の有無、敷金返金時期、代替工法の選択

原状回復での負担区分はこう伝える！退去立ち会いでの交渉術

交渉の要は「区分・年数・数量」の三点セットです。まず、傷や汚れを「通常損耗（貸主）」「故意過失（借主）」に区分し、写真で即時提示します。次に、クロスやフローリングなどの耐用年数を前提に、残存価値で負担を計算します。最後に、張り替えの数量は部分補修の可否を起点に、面積や巾数で合理化します。伝え方は、結論から根拠へ。たとえば「このクロスは6年経過で残存0に近いので、全面張替の借主負担は不相当です」のように、短く事実とルールを結びます。感情的な否定は避け、代替案（クリーニングや部分補修）を提案すると合意しやすくなります。議事メモは相手の発言も要約して読み上げ、相互に認め合う形で残すと後日の誤解を防げます。

1. 区分を写真と契約条文で確認する
2. 年数を設備型番や入居時期で示し、残存価値を算出する
3. 数量を実測し、部分補修や同等材での代替を提案する
4. 費用根拠として内訳・単価・工法を比較する
5. 記録は当日サインではなく、後日の書面合意で確定する

交渉は相手の体面を尊重しつつ、事実と数字で短く主張すると、無用な対立を避けながら妥当な原状回復費用に着地しやすくなります。

原状回復工事の見積もりを読み解くプロの目線！アパートで損しない見抜き方

見積書のココを押さえれば安心！原状回復で注目すべき重要項目

アパート退去の原状回復で見積書を見極める鍵は、範囲の明確化と単価の妥当性です。まず工事項目ごとの施工範囲が部屋別・平米数まで記載されているかを確認し、曖昧な「一式」を数量×単価に置き換えるのが基本です。材料は型番・メーカー・仕様が分かるか、代替可否と差額精算ルールも重要です。諸経費は共通仮設・現場管理・交通費などの内訳と率を明示、再委託（下請け）がある場合はマージンの二重取りがないかを見ます。養生・残材処分・共用部清掃など付帯作業が入っているか、立会いと補修範囲の線引きがガイドラインに沿うかも外せません。敷金精算と連動するため、写真付き根拠の有無で請求の正当性をチェックします。

• 確認すべき基本：範囲・数量・単価・材料仕様

• 費用の妥当性：諸経費率と再委託の重複

• トラブル防止：写真根拠とガイドライン適合

原状回復ガイドラインに沿った根拠がある見積書ほど、交渉がスムーズになります。

相見積もりで原状回復費用を比較するベストな依頼と選び方

相見積もりは仕様と条件を完全に統一して依頼するのが肝です。同じ面積、同じ材料グレード、同じ工程・工期で提示を求め、単価表と実行体制を比較します。提出書式は数量内訳・材料仕様・諸経費率・再委託の有無を必須にし、是正の無償対応範囲（手直し）と保証期間を明記させます。選定の軸は「最安」ではなく、範囲の網羅性と根拠の透明性、そして現地確認の精度です。現地を見ずに一式で出した見積は、後から増額が起こりやすいので注意しましょう。最後に、支払い条件（着手金・中間・完了）を比較し、敷金精算のスケジュールと噛み合うかも見ます。

比較軸	確認ポイント	望ましい状態
仕様統一	面積・材料・工程	全社同一条件で提出
単価透明性	数量×単価の明細	一式ではなく内訳あり
諸経費	料率・内訳の明示	ダブルカウントなし
再委託	下請け構成・手数料	役割と費用が明確
施工品質	手直し範囲・保証	期間と条件が明記

相見積もりは仕様の統一→現地確認→内訳比較→条件交渉の順で進めると、原状回復費用のブレが小さくなります。

原状回復トラブルを回避！アパート退去で安心できる相談＆交渉ストーリー

相談窓口ごとに最適な利用法と必要書類の準備術

原状回復でもめない近道は、早めの相談と証拠の整理です。まずは管理会社やオーナーと冷静に事実確認を行い、並行して公的な相談窓口の活用を検討します。賃貸住宅の原状回復ガイドラインは、経年劣化と故意過失を明確に区分し、負担割合の考え方や耐用年数の目安を示しています。アパート退去原状回復では、入居時と退去時の状態を客観的に示す資料が交渉の土台になります。以下を欠かさず準備しましょう。

• 写真（入居時・退去時、傷や汚れの接写と全景）

• 契約書一式（特約、原状回復の範囲、禁止事項）

• 見積書（内訳、単価、数量、施工箇所、工事要否の説明）

• やり取り記録（メールやメッセージ、通話メモの日時と要旨）

相談先の選び方も大切です。管理会社は実務調整、地域の相談窓口は中立助言、弁護士は法的見立てが強みです。原状回復費用が高すぎると感じたら、負担割合の根拠（耐用年数、残存価値）を提示して再計算を依頼します。アパート原状回復どこまでが妥当か、まずは証拠とガイドラインで立ち位置を固めることが鍵です。

交渉のコツと合意書づくりまで！原状回復でモメたときの流れ

交渉は「論点を分けて、事実で詰める」が鉄則です。原状回復アパートの典型論点は、通常損耗か過失か、範囲が適切か、金額が妥当かの三つに収れんします。次の順で進めると、感情的な行き違いを避けやすく、合意書作成まで一直線で到達できます。特に負担割合の計算根拠を明文化すると、のちの誤解を防げます。

• 論点整理：損耗の原因、対象範囲、金額根拠を分離して一覧化

• 根拠提示：写真、契約書、ガイドライン該当箇所、耐用年数で裏づけ

• 再見積依頼：数量・単価・工事項目の妥当性を具体的に指摘

• 第三者助言：公的窓口や専門家の見解を引用して客観性を補強

• 合意書締結：負担額、支払期日、工事項目、追加請求の可否を明記

合意書は双方署名のうえ、データと紙で保管します。記載は簡潔かつ具体的金額と対象箇所を特定することが重要です。支払いは明細確認後に実施し、原状回復工事しないのに請求とならないよう、施工の要否も記入します。緊張する場面ですが、事実を積み重ねる姿勢こそ最大の交渉力です。

原状回復で起こりがちな誤解をスッキリ整理！アパート入居者が知るべき基礎知識

原状回復・現状回復・原状復帰の違いは？抑えておきたい用語解説

「原状回復 アパート」で調べると似た用語が多く混在します。まず押さえるべきは、原状回復は「通常使用で生じた経年劣化を除き、故意過失や注意義務違反で生じた損傷を回復すること」という点です。入居時の完璧な状態へ“全面復元”ではありません。現状回復は工事現場やIT運用などで用いられる「今の状態への復帰」を指す一般語で、賃貸実務では推奨されません。原状復帰は原状回復と近い法実務用語ですが、住宅賃貸では国土交通省のガイドライン用語である「原状回復」を使うのが無難です。アパート退去の費用精算では、経過年数や残存価値を考慮し、クロスやフローリングなどの耐用年数に基づく負担割合を計算します。用語の混同を避けることで、請求の過不足やトラブルの芽を早期に摘むことができます。

• 原状回復は故意過失等で発生した損傷の回復で、経年劣化は含めない

• 現状回復は賃貸では用いないのが安全

• 原状復帰は近い概念だが、住宅賃貸では原状回復を用いる

補足として、アパート原状回復の判断は契約書とガイドラインの両輪で進みます。

貸主と借主で異なる原状回復の責任分担、押さえておきたいポイント

アパート原状回復の責任分担は、通常損耗・経年変化は貸主負担、故意過失や善管注意義務違反は借主負担が基本です。判断を迷いやすい箇所は、具体例と耐用年数で整理するとブレません。敷金の精算時は、明細と計算根拠の提示が欠かせません。また、特約で一律クリーニング費を定める場合でも、妥当性や範囲が問われます。下の一覧で典型例を確認し、どこまでが借主負担になるのかを可視化しておきましょう。

事象例	原則負担者	判断の軸
日焼けによるクロス変色	貸主	通常使用・経年変化
タバコのヤニ汚れ・臭い	借主	善管注意義務違反の可能性
画びょう程度の穴	貸主	通常使用の範囲
下地まで達するビス穴多数	借主	範囲を超える損傷
冷蔵庫下のサビ跡	貸主	使用に伴う痕跡

次の手順で、退去前のセルフチェックを行うと安心です。

1. 契約書と特約を読み直し、対象範囲をマーキングする
2. 室内の状態を写真と日時つきで記録する
3. 気になる箇所はガイドラインの耐用年数に当てはめる
4. 見積書は内訳と負担根拠の提示を依頼する
5. 不明点は管理会社へ質問し、書面回答をもらう

特約は万能ではありません。経年劣化を借主に転嫁する条項は無効になり得るため、アパート退去の原状回復費用は、ガイドラインに沿った負担割合の計算で落とし込むのが安全です。原状回復業者の見積を比較し、相場から大きく外れないかを確認すると、費用トラブルを未然に防げます。

原状回復によくある疑問をアパート退去時に解消！誰もが気になる質問集

6年以上アパートに住んだ時、原状回復費用は実際いくら？

6年以上の居住では、原状回復費用は耐用年数と残存価値の考え方で大きく減ります。ポイントは、通常使用による劣化は貸主負担で、借主が払うのは故意・過失や善管注意義務違反による損傷のみです。クロスは耐用6年が広く用いられ、6年を超えると残存価値がほぼゼロになり、張り替え一式の請求は負担割合の計算で大幅に軽くなります。目安として1Kならハウスクリーニング含めて3〜7万円に収まるケースが多く、2LDKでも10万円台前半まで下がることがあります。高額見積りの際は、内訳の明細、経過年数の考慮、工事範囲の妥当性を確認してください。次の表は、居住年数と相場感のイメージです。

間取り	居住年数	借主負担の目安	主な内訳
1K	6〜9年	3〜7万円	クリーニング、部分補修
2DK	6〜9年	6〜12万円	クリーニング、軽微修繕
2LDK	10年以上	5〜10万円	経年減額後の必要最小限

※数字はガイドラインの考え方に基づく一般的な目安です。工事項目や損傷の有無で変動します。

アパートの原状回復費用は誰がどこまで支払うの？気になる負担区分

原状回復アパートの負担は、ガイドラインの範囲で整理すると迷いません。基本は「経年劣化＝貸主」「故意・過失＝借主」です。代表事例を確認し、想定外の請求を防ぎましょう。特約があっても、通常使用を超えない部分の一律負担は無効と判断されやすい点に注意してください。

• 貸主負担になりやすいもの

  • 家具設置跡や日焼けによるクロスの変色
  • 設置済み設備の経年故障（エアコンの性能低下など）
  • フローリングのワックス劣化や日常使用の小傷

• 借主負担になりやすいもの

  • タバコのヤニ汚れや強い臭い
  • 許容を超えるビス穴・壁の大きな穴や落書き
  • 水回りの放置によるカビ・サビ・腐食

数字で把握したい方は、以下のステップでチェックすると安心です。

1. 損傷の原因を分類して、通常損耗か過失かを判定する
2. 設備ごとの年数と残存価値を確認する
3. 見積書の工事項目が必要最小限かを精査する
4. 不明点は管理会社に根拠（写真・単価）を求める
5. 納得できない場合は第三者の相談窓口に照会する

これらを押さえると、アパート退去原状回復でも過剰請求の予防とスムーズな敷金精算につながります。