原状回復とエアコンで費用負担がパッと解決！トラブル回避もできる完全ガイド

退去時、「エアコンの汚れや穴は誰の負担？」と不安になりませんか。国交省ガイドラインでは通常損耗・経年劣化は原則貸主負担、一方で故意過失や清掃不足は借主負担とされています。例えばビス穴やスリーブ穴の補修、撤去・処分費、分解洗浄の要否で請求額は大きく変わります。

本記事では、入居時・在住中・退去時の判断基準を時系列で整理し、撤去・廃棄・穴埋め・キャップ処理・クリーニングの相場目安まで具体例で解説。さらに、大家設置/借主設置の違い、特約の妥当性の見極め、写真・見積書・作業内訳での確認手順を、管理現場の実務に即してまとめました。

高額請求を避けたい方、交渉の根拠を持ちたい方は必読です。「誰が・どこまで・いくら」を最初に押さえ、ムダな出費とトラブルを賢く回避しましょう。

原状回復とエアコンのポイント総まとめ！負担と費用の全貌を最初にチェック

原状回復の定義とエアコン設備の関係性を時系列で丸ごと理解

賃貸物件の原状回復は、入居前の状態に近づけることを目的としますが、通常損耗や経年劣化は貸主負担が基本です。エアコンは設備に該当し、入居時から設置されている場合は、通常使用で生じた汚れや性能低下は貸主が対応します。一方で、借主の故意過失（掃除不足の水漏れ放置や無断設置）が原因の故障・汚損は借主負担になります。時系列で見ると、入居時は写真で状態を記録し、在住中はフィルター清掃の定期実施と点検連絡、退去時は立会いで状態確認がポイントです。原状回復ガイドラインを前提に、契約書の特約が適法に優先されることもあるため、特約の有無と範囲の確認が重要です。ビス穴や配管穴などの軽微な跡は通常使用の範囲なら貸主負担が目安ですが、大きな破損や多数の穴は過失と判断されるおそれがあります。

トラブル回避！原状回復負担割合をエアコン事例でしっかり把握

エアコン周りの典型事例を押さえると、負担の線引きが明確になります。フィルター清掃は借主の日常清掃に含まれ、怠ると内部汚れや水漏れの原因となり修繕負担が発生し得ます。入居時設置のエアコンが自然故障した場合は貸主負担が原則で、修理中に生活支障が出るなら賃料減額交渉も現実的です。借主が後付けしたエアコンは、退去時に撤去と穴の原状回復が基本で費用も借主側に生じます。壁のビス穴は小さく少数なら通常損耗寄りですが、多数や外壁損傷は借主負担になりやすいです。特約で退去時エアコンクリーニングの負担を定める例もありますが、過度な一律請求は無効となる場合があります。重要なのは、立会い前に清掃実施・動作状況・写真をそろえ、請求根拠の提示を求めることです。

• ポイント

  • 通常損耗・経年劣化は貸主負担
  • 故意過失や無断工事は借主負担
  • 特約の有効範囲を契約書で確認

エアコン原状回復費用の相場は？主要パターン別の早見ガイド

費用は状況と施工範囲で変動します。目安を把握して、請求の妥当性をチェックしましょう。撤去は配管処理やキャップ処理の有無で差が出ます。エアコンクリーニングは分解度合いで料金が変わり、退去時の一律請求は特約と汚れの程度が判断材料です。エアコン跡やビス穴は穴径と数で費用感が動き、壁紙交換に発展すると高額になりやすいです。入居時設置の設備が経年故障した場合は、修理や交換は貸主負担が基本です。

項目	作業内容の例	値幅の目安	負担の目安
撤去	室内外機取り外し・配管撤去	15,000〜25,000円	借主設置品は借主
廃棄	家電リサイクル・収集運搬	4,000〜8,000円	借主設置品は借主
穴埋め	室内ビス穴・配管貫通穴補修	5,000〜20,000円	小穴は貸主/大穴は借主
キャップ処理	室外壁キャップ・化粧カバー端末	3,000〜8,000円	工事起因側が負担
エアコンクリーニング	分解洗浄（スタンダード）	10,000〜20,000円	特約有無・汚れ次第

番号手順で無駄なく進めると、費用とトラブルを抑えやすいです。

1. 契約書の特約と設備区分を確認する
2. 入居時写真と現況写真、清掃履歴を用意する
3. 見積は複数業者で比較し妥当性を確認する
4. 立会いで故障原因と負担根拠を明確化する
5. 金額合意後に作業と精算を進める

短時間で全体像をつかみ、原状回復エアコン対応の無駄な出費を防ぎやすくなります。

借主設置か大家設置かで変わる！原状回復とエアコンの負担・撤去大比較

大家設置のエアコンはどう扱われる？設備修繕・故障時の境界線をチェック

入居時から付いている設備エアコンは、通常使用で生じる劣化や故障の修理・交換は原則大家負担です。借主はフィルター清掃など日常の手入れを行い、異常を感じたら速やかに管理会社へ連絡します。過失や放置による拡大損害があると借主負担が生じるため、状態の記録が重要です。退去精算でエアコンの原状回復費用が請求された場合は、契約書の特約と原状回復ガイドラインの整合を確認し、通常損耗であれば借主負担は原則ゼロとして交渉できます。エアコンクリーニングは日常清掃の範囲は借主、分解洗浄の費用は特約が妥当でない限り請求困難という運用が多いです。ビス穴やエアコン跡は入居時設備であれば通常使用内として扱われ、壁紙の全面張替えを伴う高額請求は、範囲と負担割合の妥当性を精査することが大切です。

交換や機能低下時は賃料減額できる？知っておきたい交渉術

エアコンの冷えない・異音・水漏れなど機能低下が続く場合、まずは管理会社へ連絡し、修理手配の期限を確認します。目安として、外気温や生活への影響が大きい期間は不具合期間の賃料減額を交渉できます。ポイントは、故障発生日、症状、連絡履歴、対応予定日の証拠を時系列で保存することです。工事日が延びる、代替機がないなど居住性が下がる状況が続くと、減額の合理性が高まります。交渉は感情ではなく、契約書の設備条項と原状回復ガイドラインに沿い、「通常損耗は貸主負担」「使用不能期間の不利益」を丁寧に説明します。修理不可で交換となっても、設備更新は大家負担が原則で、借主に負担は生じません。クリーニング不足など借主側の管理不備が疑われる場合に備え、日常清掃の実施を写真で残しておくと有利に働きます。

借主設置のエアコンを退去時はどうする？原状回復範囲まるわかり

借主が自費で設置したエアコンは、退去時に撤去と原状回復が原則です。取り外し本体、室外機、配管、スリーブ、化粧カバー、電源増設跡まで範囲を確認します。ビス穴やスリーブ穴は、石膏ボードのパテ埋めや補修パネルで塞ぎ、壁紙が日焼けで段差跡（エアコン跡）になる場合は部分補修か貼替えの範囲を管理会社と事前合意します。外壁のビス穴やコーキング部は雨水侵入防止の確実な補修が必要です。コンセント容量変更や専用回路の新設は、原状電気工事を忘れずに。入居時に設置許可があると交渉がスムーズで、無断設置は負担が重くなります。原状回復 エアコンに関するトラブルは、工事写真、見積書、保証書を保管し、負担範囲と作業内容を文書化しておくことが防御策になります。

項目	借主設置時の原状回復範囲	注意点
本体・室外機	取り外し・搬出	据付台やボルトも撤去
配管・スリーブ	撤去・穴の気密補修	コーキングと断熱の復旧
壁・ビス穴	パテ補修や壁紙補修	色合わせと段差対策
電源工事跡	原状の電気工事へ復旧	ブレーカー容量戻し

テーブルの各項目は事前見積りで数量化し、精算時の齟齬を防ぎます。

撤去費・処分費用・リサイクル料金はいくら？確認と注意ポイントまとめ

撤去では、取り外し作業、運搬、リサイクル料金、原状回復工事が発生します。費用を抑えるコツは複数社の相見積りと、作業範囲の明確化です。以下の手順で抜け漏れを防ぎます。

1. 型番と設置状況の共有（配管長、化粧カバー、室外機の設置場所）
2. 撤去・処分・原状回復を一括見積りで取得
3. リサイクル券の費用と回収運搬料金の内訳確認
4. 日時調整と養生範囲、停電時間の確認
5. 施工後の写真提出と精算書の明細確認

よくある見落としは、外壁のビス穴塞ぎとコーキングのやり直しです。自治体ルールに沿ったリサイクルが必要なため、業者の資格や手続き可否を事前に確認してください。クリーニングと撤去を同日で組むと立会いの手間が減り、退去前の最終確認がスムーズになります。

エアコンのビス穴やスリーブ穴もこれで安心！原状回復はサイズ・素材別で最適解を

賃貸エアコンのビス穴・補修法と費用感をサイズ別に徹底解説

賃貸物件でのエアコン固定によるビス穴は、原状回復の対象かどうかが焦点になります。小さな穴は通常使用の範囲とみなされやすい一方で、穴の大きさや数が増えると借主負担となることがあります。原状回復エアコン対応では、石膏ボードかベニヤかなど下地素材で手法と費用が変わります。費用感は地域や管理会社で差が出るため、見積もりと契約書の特約確認が重要です。以下の目安を参考に、過不足のない補修を選びましょう。

• 小さな穴（直径3〜5mm・数個）: パテ埋めとタッチアップで対応、費用は5,000〜10,000円程度

• 中程度（直径6〜10mm・複数）: パテ＋下地補強パッチ、クロス部分貼り替えで10,000〜20,000円程度

• 大きな欠損（10mm超・欠け・割れ）: 下地補修＋クロス張替え範囲拡大で20,000円以上が目安

補修の妥当性は「見た目」「強度」「再発防止」で判断します。過剰な全面張替えを避けるため、写真記録と負担割合の確認を先に行うと安全です。

石膏ボード小穴のDIY補修ステップと仕上げのコツ

石膏ボードの小穴は、正しい手順で見栄え良く仕上げられます。原状回復エアコンの小規模補修としては再現性が高く、短時間で完了します。必要工具はパテ、ヘラ、サンドペーパー、プライマー、タッチアップ塗料またはクロス用補修材です。ポイントは目地割れ防止と色合わせで、仕上げの一手間が請求リスクを下げます。

1. 穴まわり清掃とケバ取りを行い、密着を確保します。
2. プライマーを薄く塗布し、乾燥させます。
3. パテを穴よりやや盛り気味に充填し、ヘラで均します。
4. 乾燥後に400〜600番でフラットに研磨します。
5. 微小な凹みを二度目のパテで埋め、再研磨します。
6. クロスなら補修用タッチアップで色と艶を合わせます。塗装面は同系塗料でぼかし塗りにします。

• 強調ポイント

• 過剰に広げない研磨が割れ防止に有効

• 色合わせを怠ると補修跡が目立ち、再施工コスト増

• 乾燥時間厳守で収縮クラックを防止

大きな穴や角欠けは張替えも！判断目安を見極めよう

中〜大きな破損は、下地の健全性を見て張替えを選択します。原状回復エアコン跡で角欠けや配管跡が広い場合、表面だけの補修は持続性に欠けます。次の基準で切り替えると無駄がありません。構造的な欠陥や湿気の影響があると、点補修は再発しやすく、長期的には割高になることがあります。

• 切り替え基準

• 穴径が10mm超、または複数箇所が近接

• エッジが崩れて強度不足

• 石膏ボードの紙面が広範囲に剥離

• 結露や水漏れの跡があり下地が軟化

• 推奨工法と費用の目安

• 部分ボード差し替え＋パテ整形＋クロス張替え範囲調整で20,000〜40,000円

• 下地補強（合板あて）を加えると＋5,000〜10,000円

• 面全体のクロス張替えは色差回避に有効ですが、面積が増えるほど費用上振れ

無理に部分補修へ固執せず、負担範囲と見た目のバランスで選ぶのが賢明です。

エアコンスリーブ穴の原状回復とキャップ処理！ケース別ガイド

エアコン配管のスリーブ穴は、残すか塞ぐかで最適解が変わります。原状回復エアコンの考え方では、共用設備的に次入居者が使う可能性があれば清掃とキャップでの保全が合理的です。一方で無断開口や外壁側の雨仕舞不良は、確実に補修を行うべきです。屋外側の防水処理が甘いと雨水侵入や結露の原因になるため、屋内外セットの処置が重要です。

ケース	推奨処置	おおよその費用	注意点
既存スリーブありで再利用可	清掃＋内外キャップ交換	3,000〜8,000円	防虫ブラシ付きで通気確保
スリーブありで撤去希望	内外キャップ＋気密材充填	5,000〜12,000円	結露防止に断熱材を併用
スリーブなしの素穴	発泡バックアップ＋モルタル/パテ＋塗装	10,000〜20,000円	外壁の仕上げに合わせる
外壁側の劣化・浸水跡	防水シールやり直し＋補修	15,000円以上	雨仕舞を最優先で施工

• ポイント

• 外壁側の防水処理を最優先

• 専用キャップで見た目と防虫を両立

• 断熱材充填で結露や臭い戻りを防止

スリーブの有無と外壁仕上げを確認してから見積もりを取り、室内側の美観と屋外の耐久性を両立させると、費用対効果が高い仕上がりになります。

退去時エアコンクリーニングは特約＆ガイドラインを要確認！損しない判断ポイント

特約の内容や妥当性を見抜く！退去時エアコンクリーニングのチェックリスト

退去時のエアコンクリーニングは、契約書の特約と国土交通省の原状回復ガイドラインの両面を確認することが重要です。原状回復エアコンの扱いは、通常損耗なら貸主負担、過失や合意の特約があれば借主負担が生じます。判断の軸を絞れば、不要な請求を避けられます。以下のチェックで妥当性を見抜きましょう。

• 特約の具体性：作業範囲や金額、台数が明記されているか

• 入居時説明の有無：事前説明に加え合意署名があるか

• 相場との乖離：分解洗浄で1〜2万円程度を大きく超えないか

• 通常損耗か過失か：フィルター未清掃やカビ放置などの過失有無

• 設備区分の確認：入居時設置の設備か、借主設置品か

上記を満たさない一律請求は再確認を求める余地があります。証拠として入居時・退去時の写真や清掃履歴を残しておくと交渉がスムーズです。

エアコンクリーニング費用の相場と作業内容の違いを丸わかり

エアコンクリーニングは作業内容で価格と必要性が大きく変わります。原状回復エアコンで求められるのは過度な美装ではなく、健康や機能に支障がない水準への回復です。分解レベルを理解して、特約や請求の妥当性を見極めましょう。

作業区分	主な内容	目安費用	原状回復での位置付け
簡易清掃	フィルター洗浄、外装拭き	0〜5,000円	借主の日常清掃の範囲
部分分解	前面パネル外し、軽度の内部洗浄	8,000〜12,000円	状態次第で必要性判断
本体分解洗浄	ドレンパン・送風ファンまで洗浄	12,000〜20,000円	カビ・臭いが強い場合に妥当
完全分解	ほぼ全分解の徹底洗浄	20,000円超	原則不要、特約でも過度は再確認

費用は地域や機種で変動します。請求時は「どのレベルの作業か」を確認し、過剰な内容になっていないかをチェックしてください。

クリーニング請求に疑問？こんなときの交渉法・記録の取り方

退去立会いで高額なクリーニングを求められたら、手順を踏んで冷静に確認します。原状回復エアコンの請求は、内容と根拠の提示がなければ妥当性を判断できません。以下のプロセスで進めると、無理のない合意形成につながります。

1. 根拠の開示請求：特約条文、説明資料、合意書面の提示を依頼する
2. 状態確認の共有：現況写真、臭気やカビの程度、動作状況を記録する
3. 作業の内訳確認：見積書・作業書で分解範囲と単価を明示させる
4. 相場照合：同等内容の相見積もりを1〜2社から取得する
5. 負担区分の整理：通常損耗か過失か、設備か借主設置品かを確定する

交渉時は、フィルター清掃の実施履歴や購入時期、居住年数などの客観情報を添えると有利です。数字や写真の記録が、費用削減や請求見直しの強い根拠になります。

退去前から始める原状回復費用の節約術！日常メンテで差がつくコツとは

入居時の写真＆契約書確認でトラブル予防！証拠をしっかり残すコツ

退去費用を抑える第一歩は、入居直後の記録です。原状回復エアコンの負担は「通常損耗か過失か」で分かれるため、入居時点の状態を写真で残しておくと交渉がスムーズになります。特に、室内機周りの壁紙、ビス穴の有無、コンセントや配管の位置、既存の汚れや黄ばみは鮮明な写真が有効です。契約書と原状回復ガイドラインの整合も確認し、エアコンクリーニングの特約やビス穴補修の扱い、残置物の定義をチェックしましょう。退去時の立会いでは、入居時写真と比較して通常の劣化かどうかを説明できると、回復費用や回復義務の線引きに強くなります。フィルター清掃の頻度や点検の連絡履歴も残すと、通常使用の立証に役立ちます。原状回復エアコンの争点は「エアコン跡」「エアコンの穴」「エアコンクリーニング」の3点が多く、証拠化がのちの費用差に直結します。

• 入居直後に室内機・壁紙・床を全景と接写で撮影

• 契約書の特約でエアコンクリーニングやビス穴の負担範囲を確認

• 管理会社へ設置・撤去の事前相談を記録に残す

簡単なメモでも、日付入り写真とセットなら十分に効力があります。

退去直前も大丈夫！自分でできる補修・クリーニングの見極め術

退去前のセルフ対応は、やり過ぎず、足りな過ぎずがコツです。原状回復エアコンでの自助努力は、日常清掃と小規模補修に留め、分解作業や電装への介入は避けます。例えばフィルター清掃や前面パネルの拭き取り、吹き出し口のホコリ除去は借主の通常清掃の範囲で、臭いと見た目の印象を改善できます。ビス穴は石膏ボード用パテで浅い小穴なら目立ちにくくできますが、下地にアンカーが入る大穴や外壁にかかる配管跡は業者へ。エアコン跡のヤニ汚れや日焼けは壁紙全体の色ムラを招くため、無理な部分貼り替えよりも管理会社と負担割合の相談が現実的です。エアコンクリーニングは特約が無ければ原則借主負担ではありませんが、軽微な清掃履歴を提示できると不当請求の抑止になります。

判断ポイント	自分で対応	業者に依頼
フィルターや前面パネル	可能：洗浄・拭き取り	不要
小さなビス穴（浅い）	可能：パテ埋め	仕上げに不安なら相談
大穴・下地破損・配管跡	不適	必須：壁紙・ボード補修
分解洗浄や電装周り	不適	必須：専門クリーニング

セルフ対応は「見た目の改善」と「通常使用の証明」に割り切るのが安全です。

追加費用激増を防ぐ！失敗しやすい補修のNGパターン

退去直前の焦りからのDIYは、かえって費用増に繋がることがあります。原状回復エアコンで高額請求に発展しやすいのは、無計画な色合わせや下地を痛める施工です。色ムラは同じ白でも壁紙の経年変化でトーンが違い、部分補修がかえって目立つ典型例です。下地破損はビスを無理に抜いた際に石膏が崩れるケースで、ボードの浮きや割れが壁一面の張り替えに発展します。さらに、市販スプレーでの過度な洗浄は電装の故障や水漏れを招き、故障修理の負担を誘発します。避けるべきポイントを押さえ、迷ったら写真を添えて管理会社に相談しましょう。

• 色ムラが強い部分貼り替えは避ける

• ビス抜きで穴が拡大する前にパテ充填を優先

• 発泡系洗浄剤の過剰使用で水漏れ・基板故障を招かない

小さな判断の積み重ねが、退去費用の相場を大きく左右します。

管理会社ごとの原状回復ルールとエアコン実務の盲点を知ろう

管理会社の立会いで問われやすい！チェックポイント総まとめ

退去立会いで注目されるのは、エアコンの状態と壁紙の損耗の線引きです。管理会社は原状回復ガイドラインを参照しつつも、現場ではビス穴やエアコン跡、たばこヤニ、ペット臭などの複合評価で負担割合を判断します。特にエアコンのビス穴は「小さな穴は通常損耗、外壁や多数穴は過失」という運用が多く、写真記録の有無が交渉力を左右します。エアコンクリーニングは日常清掃の範囲を超える分解洗浄の一律請求が争点になりやすく、契約書の特約有無がカギです。エアコン故障は入居時設置なら貸主負担が原則ですが、フィルター未清掃による水漏れ放置は借主負担になり得ます。敷金精算では費用明細の妥当性を確認し、耐用年数や負担割合を根拠に整合性をチェックすることが重要です。

• チェックが厳しい箇所: エアコンの送風・異音・水漏れの有無、フィルター清掃履歴

• 過失と見なされやすい行為: 無断のビス止め増設、外壁への貫通、清掃放置

• 交渉の決め手: 入居時/退去時の写真、契約書の特約、負担割合の合理的根拠

補足として、賃貸物件では「通常損耗・経年劣化は貸主負担」という前提を押さえ、原状回復エアコンの判断は特約と証拠で整えます。

退去連絡のタイミング＆合意に不可欠な書類のポイント

退去準備は早いほど不当請求の抑止になります。退去通知は契約の解約予告期間（多くは1カ月前）を守り、鍵返却までの時系列で必要書類を揃えましょう。原状回復エアコンの論点は、設置許可の有無、ビス穴や配管跡の範囲、クリーニング特約の有効性です。費用は「相場」と「負担割合」で検証し、エアコン取り外しや補修は事前見積りで比較します。立会い記録は後日の請求根拠になるため、実測や写真を当日共有し、同意した内容は署名で明確にします。居住年数が長い場合は経年の寄与が大きくなるため、壁紙や設備の耐用年数も一緒に確認しておくとスムーズです。

手順	タイミング	必要書類・データ	ポイント
退去通知	解約予告期間内	契約書、通知書	特約と予告期間の確認
事前準備	2〜3週間前	入居時写真、清掃記録	エアコン清掃履歴とビス穴位置の記録
見積取得	1〜2週間前	取り外し・補修見積	相場比較で過大請求回避
立会い	退去当日	立会いシート、写真	その場で合意事項を記載
鍵返却	立会い後	返却受領書	返却日時を明確化

• 不可欠な書類: 契約書、特約、入退去写真、見積書、立会いシート

• 実務の盲点: エアコン跡の評価差、クリーニング特約の範囲、ビス穴補修の妥当性

補足として、費用明細は理由と数量の整合性が重要で、疑義があればその場で記録し、後日の確認に備えます。

原状回復と敷金の深い関係！高額請求を防ぐための交渉術を身につける

高額請求になる典型例と負担線引きをもう一度チェック

「原状回復エアコン」で揉めやすいのは、通常損耗や経年劣化の範囲を超えたと判断されたケースです。入居時から設置のエアコンが故障した場合は経年劣化として貸主負担が基本ですが、フィルター清掃を長期放置し内部詰まりで水漏れが起きた等は借主負担になりやすいです。ビス穴も同様で、石膏ボードに小さな固定穴が数個の範囲は通常使用として扱われやすい一方で、過度な穴数や大穴、外壁へのビス打ちは補修対象になります。エアコンクリーニングは日常清掃の範囲は借主、分解洗浄など専門作業は特約が合理的でなければ請求が難しいことが多いです。自分で設置したエアコンについては撤去と配管穴の原状回復が原則で、残置すると撤去費や壁紙交換の請求につながります。敷金精算では、請求根拠と作業範囲、負担割合表の整合性を丁寧に確認することが重要です。

• 通常損耗や経年劣化を超える場合の具体例・判断基準

写真・見積書・作業内訳で納得検証！手順をやさしく解説

請求の妥当性は証拠と数字で見極めます。まず入居時と退去時の写真で「元の状態」と「現状」を対比し、原状回復エアコン周りの劣化が使用年数相応か、過失かを確認します。次に見積書は工事項目が具体的かを精査します。例えばエアコンビス穴補修なら「穴数」「パテ種別」「壁紙部分補修の面積」が明記されているか、エアコンクリーニングなら「簡易清掃」か「分解洗浄」かを区別し、単価の相場から逸脱していないかを見ます。撤去費用は運搬距離や配管長で変わるため、現地条件を反映しているかが要点です。交渉時は過失が無い範囲を強調し、負担割合の考え方に沿って調整を求めます。下の表は確認観点の整理です。

確認ポイント	着眼点	目安・判断のヒント
写真証拠	入退去の同位置比較	変色・穴の数・水漏れ跡の有無
作業内訳	工程の具体性	単価×数量×面積の整合
相場妥当性	地域・仕様差	クリーニング1〜2万円、軽微補修数千円
負担線引き	通常損耗か過失か	年数・使用状況・特約の有無

上記を踏まえ、証拠と数字が揃えば、感情的にならずに冷静な減額交渉へ運べます。最後は合意内容を書面化して敷金精算の透明性を確保しましょう。

退去準備から立会いまで！原状回復費用トラブルを防ぐ実践チェックリスト

退去1カ月前からの行動計画！週ごとでわかるスマートな準備術

退去は逆算がカギです。国土交通省の原状回復ガイドラインを踏まえ、原状回復エアコンの負担やビス穴、エアコンクリーニングの扱いを整理しつつ進めます。まず賃貸物件の契約書と特約を確認し、管理会社へ退去日と立会い希望日を連絡します。入居時と同じアングルで部屋・壁紙・設備の写真を撮り、エアコンの状態も記録しましょう。費用相場はケースで変わるため、ビス穴補修や撤去が想定される場合は事前に見積りを取得します。自分で設置した場合は撤去と原状回復費用が発生しやすいため、業者の日程確保が重要です。ハウスクリーニングと原状回復の違いを把握し、フィルター清掃など日常の掃除履歴を残すと交渉に有利です。退去直前は大型不用品の回収と、鍵返却後に参照できる資料の整理まで終わらせておきます。

• 契約書と特約を精読（原状回復ガイドラインや負担割合の確認）

• 原状回復エアコンの想定費用（ビス穴補修や撤去・クリーニングの有無）

• 証拠写真の整備（入居時・現状・清掃前後の比較）

補足: 無断での穴あけや設置はトラブルの原因です。許可の有無を必ず確認しましょう。

週	主なタスク	ポイント
4週前	退去連絡・契約再確認	特約でのエアコン掃除や撤去の扱いを把握
3週前	見積り取得・業者仮押さえ	費用比較で高額請求を回避
2週前	不用品回収・小修繕準備	ビス穴補修材や色合わせを手配
1週前	重点清掃・写真撮影	フィルター清掃と室外機回り点検
前日〜当日	立会い準備・書類整理	清掃記録と見積り控えを携行

補足: 見積りは2〜3社比較が安心です。内訳の明確さを重視しましょう。

立会い当日はここを見逃すな！最終チェックポイントリスト

立会いでは、通常損耗と過失を丁寧に仕分けることが重要です。原状回復エアコンは、入居時設置なら経年劣化は貸主負担になりやすく、借主はフィルター清掃など日常の手入れを示せると有利です。ビス穴は小さなものなら通常使用の範囲ですが、数や大きさが過剰だと補修費用の対象になります。エアコン撤去跡や配管穴の処理は、許可の有無と工事記録で判断がぶれにくくなります。金額提示を受けたら、負担割合や根拠、単価の内訳を口頭ではなく書面で確認してください。敷金精算は明細の妥当性が命です。鍵返却後は写真・動画・書類のバックアップを実施し、連絡窓口を一本化して記録を残しましょう。疑義がある項目は即答を避け、相場とガイドラインを照合してから回答すると不当請求を抑えられます。

1. エアコンの作動・水漏れ・臭いを確認し、清掃履歴を提示
2. ビス穴・エアコン跡・壁紙の変色を位置と数で特定し、通常損耗かを協議
3. 見積り根拠の書面化を要求し、単価と数量の明示を依頼
4. 敷金精算の期限と方法を確認し、連絡記録を保存
5. 鍵返却直前の全景撮影で、退出後の状態証明を確保

補足: 不明点はその場で合意せず、資料で裏取りしてから合意すると安全です。

原状回復とエアコンにまつわるギモンを一気に解決！よくある質問コーナー

賃貸でエアコンビス穴の補修費用はどれくらい？サイズ別目安をズバリ解説

エアコンのビス穴は「小さな穴なら通常損耗として貸主負担」「大きさや本数が多いと借主負担」になりやすいです。石膏ボード壁の小穴は目立ちにくく、原状回復費用がゼロまたは軽微で済むこともあります。反対に、下地を傷める大穴や外壁へ達する貫通、室外機固定の外壁ビスは請求対象になりやすいので注意が必要です。交渉の起点を作るには、入居時の写真と契約書の特約確認が有効です。DIY補修を行う際は、パテと色合わせの甘さで再補修が発生しがちなので、見た目が残る場合は専門業者を検討してください。原状回復エアコンの穴に関する判断は、サイズ・数・設置許可の有無で結果が変わります。退去前の事前相談で費用を抑えやすくなります。

• 小穴は通常損耗になりやすいが、特約があると負担が生じることあり

• 外壁のビス穴は請求対象になりやすく、補修単価も高め

• DIYは仕上がりで再請求のリスク、プロ依頼の方が総額が下がる場合がある

サイズ/素材	状態の目安	借主負担の発生しやすさ	相場の目安感
直径3mm前後・石膏ボード	室内機の固定小穴	低い（特約なし・本数少）	数千円未満〜軽微
5〜8mm・石膏ボード多数	施工痕が点在	中程度（見た目が残る）	数千〜1万円台
外壁ビス・貫通穴	雨水侵入リスク	高い（原状回復対象）	1万〜数万円
下地欠損・ひび割れ	壁紙張替え併発	高い（範囲拡大）	2万〜数万円

短い補足です。素材と本数の確認、写真の保存、契約の特約チェックがコスパの良い対策です。

退去時エアコンクリーニング費用の特約…本当に支払うべき？

退去時の原状回復エアコンクリーニングは、通常損耗であれば貸主負担と整理されることが多いです。借主は在居中のフィルター清掃など日常的な手入れを行う義務はありますが、退去時の分解クリーニングを一律で求める特約は、内容や説明の妥当性次第で争点になります。入居時に明確な金額と作業範囲が説明され、合意が取れている場合は有効性が高まります。一方で、金額が不明確、範囲が過大、説明が不十分だと支払義務が否定される余地があります。請求前に内訳の提示を求める、日常清掃の実施記録や直近のメンテ履歴を提示する、相場とかけ離れた金額には見積書の提出を依頼する、という順で判断しましょう。エアコン跡の汚れが軽微なら、通常清掃で足りることもあります。

• 特約は具体性が重要（金額・範囲・説明の有無）

• 清掃記録が防御力になり、過失主張を避けやすい

• 高額請求は内訳と相場比較で精査し、妥当性を確認

短い補足です。ハウスクリーニングと原状回復は目的が違うため、混同しないで確認することが大切です。

エアコンが壊れた時、原状回復の負担は誰？

入居時からある設備エアコンは、経年劣化や通常使用での故障なら貸主負担が基本です。借主の過失や著しい清掃不良が原因なら借主負担になり得ます。修理や交換の判断は、設置年数、使用状況、故障箇所の特定で決まります。修理までの期間に室温調整ができない状態が続く場合、賃料の減額交渉が認められるケースもあります。借主が自分で設置したエアコンは、退去時に撤去と原状回復費用の負担が原則で、エアコン取り外しとビス穴や配管跡の補修が必要です。賃貸物件では契約書の設備区分（設備、残置物、持込）を確認し、連絡は管理会社に速やかに行いましょう。写真や動画で状態を記録し、見積や修理報告書を保管すると、費用負担の線引きが明確になります。

1. 設備区分を確認（設備・残置物・持込）
2. 故障状況を写真と動画で記録
3. 管理会社へ速やかに連絡
4. 見積と内訳を取得し妥当性をチェック
5. 修理後は報告書を保管し精算に備える

短い補足です。早期連絡と記録の徹底が、不要な請求やトラブルの回避につながります。