大規模修繕の総会で決議する手順と成功ポイント徹底解説

マンションの大規模修繕は、一回あたり【1億円前後】もの多額な費用が動きます。その決定を左右する「総会での決議」は、法律の改正や社会状況の変化を背景に、2025年以降さらに厳格かつ透明な対応が求められています。

「普通決議と特別決議の違いが複雑…」「反対者が多い場合、どこまで合意形成が必要なの？」「所在不明の所有者がいる場合、決議の計算はどうするの？」——そんな悩みや不安を抱えていませんか？また、長期修繕計画・修繕積立金の不足・費用増加リスク・総会のトラブルなど、意思決定に悩む方も多いはずです。

実際、国土交通省の最新調査への回答でも、マンション管理組合の約【6割】が総会決議で合意形成や法的対応に課題を感じており、総会運営や住民説明会のノウハウ不足が後々のトラブルに発展する例も少なくありません。

「大規模修繕をスムーズに進め、将来の資産価値を守るにはどうしたらよいのか？」 この記事では、最新の区分所有法改正や判例をふまえた決議の流れと、実際の総会運営・合意形成の具体的ポイントを実務者・経験者両方の視点からやさしく解説しています。

放置すれば、建物劣化や予算オーバー等“想定外の損失”を招くリスクも。大規模修繕の「最初の一歩」に悩んでいる方も、安心してご覧ください。

大規模修繕における総会での決議の基礎知識と対象工事の全体像

分譲マンションでは建物の価値や安全性を維持するために、18年や30年といった周期で大規模修繕工事を実施します。このとき最も重要な手続きが総会での決議です。通常、大規模修繕に関する総会決議は修繕計画や予算案、工事会社の選定など幅広く適用され、区分所有法や管理規約を根拠に行われます。近年は修繕積立金の増額、住戸への影響、確認申請の必要性など専門的な判断も求められており、十分な事前準備と情報共有が不可欠です。区分所有者が全員納得し、透明性と信頼性を確保する手続きが求められます。

大規模修繕工事を総会で決議する方法と流れの詳細解説

大規模修繕工事を決議する際は、以下のような流れで行います。

1. 事前に修繕委員会が長期修繕計画を見直し、工事内容や必要性を明確にする
2. 修繕内容や費用・施工会社の選定案を理事会や委員会で検討
3. 総会にて工事の内容や予算、契約先業者を議案として提示
4. 各所有者に対して委任状や書面投票も含めた意思表示を促し、所定の決議要件を満たすか確認

総会前には、住民アンケートや事前説明会を開くことで、合意形成やトラブル防止に効果的です。重要な議案については特別決議を要する場合もあります。事後には必ず議事録を作成し、全員に内容を周知させましょう。

普通決議と特別決議を区分所有法に基づいて使い分ける違いと実務活用ポイント

区分所有法では決議の種類ごとに賛成割合が定められており、主に「普通決議」と「特別決議」に分かれます。

決議の種類	主な対象	必要な賛成割合
普通決議	修繕内容の決定、予算案	議決権と所有者数の双方で過半数
特別決議	大規模な用途変更、建て替え	議決権と所有者数で4分の3以上

例えば、単なる屋上防水や外壁補修などは普通決議、バリアフリー化や増築など共用部分の大幅な変更が伴う場合は特別決議になります。実務では議決権の計算や所在不明者の扱いにも注意が必要です。

法改正を踏まえた決議対象工事の具体事例（バリアフリー、増築、大規模リフォーム等）

2025年の区分所有法改正では、大規模修繕と大規模リフォームの区別が明確になり、特別決議が必要となるケースが拡大しています。
例えば、段差解消のためのエレベーター設置や玄関スロープ設置、太陽光発電装置の導入、共用施設の増築などが挙げられます。

• バリアフリー工事（エレベーターや手すりの新設）

• 建物増築・共有部の用途大幅変更

• 大規模リフォームによる外観・構造の変更

特別決議の適用範囲が拡大しているため、今後は法改正の内容を確認し、該当する場合は事前に全住戸への説明や同意形成策を徹底しておくことが実務ポイントとなります。

区分所有法の重要条文と大規模修繕に関する法的根拠の詳細

区分所有法第17条や管理規約が、大規模修繕の総会決議における法的根拠となります。第17条では共用部分の変更について定めており、工事の規模や影響度によって普通決議、または特別決議を要します。特に大掛かりな工事では、所有者全体の利益調整や合意形成が重視されます。
2025年の法改正により、議決権の取り扱いや所在不明者に関する規定も強化されました。これにより、今までよりスムーズかつ透明な決議が求められるようになっています。信頼できる法的根拠に基づいて進めることで、将来的なトラブルや責任問題を未然に防ぐことが可能です。

法改正による影響と2025年以降の決議判断基準の変化

2025年の区分所有法改正により、大規模修繕工事やリフォーム工事の判断基準が明確に整理されました。
主なポイントは以下の通りです。

• 特別決議が必要な工事の対象拡大

• 所有者不明・所在不明の場合でも一定条件下で決議が進められるルール

• 議決権行使書面の電子化対応

これらにより、決議が停滞しやすいマンションでも円滑な合意形成が促進されています。所有者は工事の規模や変更内容をよく精査し、適切な決議方法を選ぶことが大切です。法律や管理規約への理解を深め、今後も適切に修繕や管理を進めましょう。

区分所有法に基づき大規模修繕を総会で決議する要件と最新動向

マンションの大規模修繕工事を円滑に実施するためには、総会での適切な決議が不可欠です。区分所有法および最新の法改正では、共用部分の修繕は原則として「普通決議」によります。普通決議とは、議決権および区分所有者の各過半数による承認で成立しますが、実施内容や工事の規模によっては「特別決議」が必要な場合もあります。とくに2025年の法改正によって、所在不明区分所有者を除外した新たな決議母数が導入され、総会運営がより現実的かつ公正になりました。

実際の管理組合運営では、以下のポイントが重要です。

• 大規模修繕工事は普通決議が基本

• 工事内容が建物の形状や効用を著しく変更する場合は特別決議

• 総会議決前に長期修繕計画や資金計画の説明が求められる

的確な決議を進めるには、最新の法改正と管理規約に即した手順を理解し、議決権の計算や区分所有者の実態把握を徹底することが肝要です。

必要な賛成割合と決議母数の取り扱い：所在不明所有者の除外制度

2025年の区分所有法改正において、実際に議決権を行使できる区分所有者のみを総会の母数とする仕組みが明確化されました。これにより、従来、所在不明や音信不通の所有者によって決議が進まないといった問題が大きく改善されます。

主なポイントを以下の表にまとめます。

決議の種類	必要な賛成割合	決議母数
普通決議	議決権総数および所有者数の過半数	議決権行使者のみ
特別決議	原則4分の3以上	議決権行使者のみ

区分所有者が所在不明で議決権が行使できない場合、その人数や議決権はカウントせずに決議できます。この制度により、現実的かつスムーズな修繕決議が進めやすくなりました。

2025年区分所有法改正による決議の多数決化と実務上のメリット

区分所有法の2025年改正では、「実際に議決に参加した所有者による多数決」が明確に制度化され、現場の合意形成が格段に容易になりました。例えば、全所有者中一部が不参加の場合でも、出席者と議決権行使者を基準に過半数・4分の3などの賛成割合を計算します。

この改正による主なメリットは以下の通りです。

• 所在不明者や海外在住者の影響を排除し、迅速な合意形成が可能

• 初回の大規模修繕や追加負担金徴収も滞りなく進められる

• 管理組合や理事会の負担軽減と運営リスクの最小化

新制度により、反対や棄権に翻弄されにくい公平な総会運営が実現できます。

建て替えの決議要件との違いと対応策

大規模修繕と建て替えの総会決議には明確な違いがあります。大規模修繕は普通決議または特別決議で実施できますが、マンション建て替えはさらに厳格な特別要件が設けられています。建物の全面改修や建て替えの場合、原則区分所有者および議決権の4分の3以上（場合により5分の4）の賛成が必要です。

主な相違点と対応策：

• 大規模修繕：普通決議または特別決議（工事内容で異なる）

• 建て替え：議決権および所有者数の通常4分の3以上または5分の4以上の特別決議

• 対応策：長期修繕計画の策定、丁寧な説明会・住民アンケートで合意形成を強化

十分な説明と事前の住民意向調査が円滑な決議への近道です。

全面改修（一棟リノベーション）における新しい決議要件の概要

一棟丸ごとのリノベーションや構造的な改修には、従来よりも厳しい決議が必要です。区分所有法改正により、全面改修の場合の承認ハードルが明文化され、原則として特別決議（概ね全所有者の4分の3以上）が求められます。この決議には改修後の費用負担や専有部分への影響も含まれるため、詳細な工事計画や資金計画、住民説明の充実が不可欠です。

• 主なポイント

  1. 全面改修工事は通常の大規模修繕より高い承認要件
  2. 決議成立には事前周知と住民理解が重要
  3. 反対者や納得できない所有者への具体的説明の徹底

住民の不安や疑問に寄り添いながら、法改正による新基準に即応した合意作りが必要となります。

総会決議の成功のための手続きと実践的ガイドライン

管理組合の総会運営：準備から議事進行までのステップ

マンションの大規模修繕工事を確実に進めるためには、管理組合の総会での決議が不可欠です。まず、事前準備として長期修繕計画の見直しと資金計画の確認を行い、修繕積立金の状況や工事時期、工事内容の精査が重要となります。

総会運営の主な流れ

1. 必要な議案の設定と資料作成
2. 議案書と見積もり資料の事前配布
3. 所定の通知期間を守った総会案内送付
4. 議決権の確認と委任状の集約
5. 当日の議事進行と質疑応答

以下の表で、主な準備項目を整理します。

準備項目	ポイント
議案書・資料の整備	必要議案の明確化、法改正ポイントの反映
修繕委員会報告	検討経過・工事内容や会社選定理由の説明
議決権・委任状管理	所在不明者や反対者の対応も事前整理

修繕委員会の設置と住民合意形成における心理的・実務的施策

修繕工事の成否は住民合意の形成にかかっています。修繕委員会の設置は多様な意見収集や反対意見のすり合わせを円滑にし、透明性の高い運営につながります。

合意形成のための実務的な工夫を挙げます。

• 住民説明会の事前実施

• アンケートや意見募集による不安の可視化

• 決議方法や特別決議、普通決議の違いをわかりやすく解説

心理面では、一体感を意識した進行や、工事の必要性・将来負担軽減のメリットを具体的に示すことが重要です。

反対意見の調整と説得テクニック、トラブル防止策の具体例

反対意見は必ず出てきますが、説得や調整の戦略が明暗を分けます。

• 反対者の主張を一度受容し、不安や疑問に丁寧に寄り添う

• 修繕の法的根拠や区分所有法の改正点を資料などで説明

以下のリストで、トラブル防止の実践例を紹介します。

• 明確な根拠資料をもとに合意形成を進める

• 議事録は詳細に作成し全員に配布

• 業者選定基準とプロセスの透明化

• 費用や将来負担のシミュレーション提示

こうした対策により、不要な対立や決議無効リスクを減らすことができます。

総会開催時の質疑応答対応と説明会での効果的コミュニケーション技法

総会当日や説明会での質疑応答は信頼確保の要です。住民の質問には簡潔で根拠ある回答を徹底し、難解な区分所有法や建築基準法改正についても図や表・比較リストを活用すると効果的です。

テーブルでコミュニケーションのポイントを整理します。

ポイント	具体的な工夫例
専門用語は簡単な言葉で解説	普通決議と特別決議の違いを事例と共に説明
各種変更点はビジュアル活用	フロー図・進行表で視覚的に示す
質問受付の場を十分に設ける	書面、掲示板、オンラインなど複数窓口を用意

こうした工夫により、住民の納得感を高め、円滑な決議とトラブルの未然防止につなげることができます。

大規模修繕工事の具体的な進め方と総会決議後の流れ

マンションの大規模修繕工事を円滑に進めるためには、管理組合による総会決議が必要不可欠です。決議の根拠となる区分所有法や管理規約に基づき、適切な手続きを踏むことが信頼性の高いプロセスにつながります。総会で重要なポイントは、工事の計画や施工業者の選定方法だけでなく、工事内容に関する説明責任の徹底と住民の合意形成です。大規模修繕工事の全体像とともに、実際の進め方をわかりやすく整理します。

施工業者を選定する方法と決議内容の連携：透明性の確保と説得材料

施工業者の選定は、工事の品質と住民満足度を左右する大きな要素です。業者選定の段階から透明性を確保し、総会決議で全居住者の納得を得ることがトラブル防止につながります。主なポイントは以下の通りです。

• 選定基準と審査の透明化

• 複数業者による比較選定

• 住民への詳細な資料提供と質疑応答の充実

これにより、業者選定のプロセスを公平かつ納得性の高いものとし、総会での承認決議の際もスムーズに説明できます。住民アンケートや説明会を活用し、不明点や不安を解消することが重要です。

入札方法の種類とメリット・デメリット比較

施工業者選定方法にはいくつかの選択肢があり、目的やマンションの規模に応じて最善の手法を選ぶことが求められます。各入札方式には下記のようなメリット・デメリットがあります。

入札方式	メリット	デメリット
指名競争入札	実績や信頼性の高い業者を選べる	選定の透明性に課題が残る
公募型競争入札	多様な業者から選べるため競争原理が働きやすい	業者間で品質のばらつきが出やすい
特命随意契約	迅速な選定が可能で、信頼関係のある業者と取引できる	相見積もりができず費用が高くなる傾向

このように、それぞれの方法には特徴があり、総会決議では選定理由や手続きの根拠を明示して住民の納得を得ることが肝要です。

契約締結・工事実施までのスケジュール管理・住民説明会の役割

大規模修繕工事の総会決議が可決された後、実際の契約締結から着工までのスケジュール管理は綿密な計画が欠かせません。管理組合は、以下の点に注意する必要があります。

• 契約締結までの手続きとスケジュール調整

• 工事開始までの住民説明会の開催

• 居住者の不安や質問への丁寧な対応

住民説明会は、工事内容や日程、生活への影響などを分かりやすく説明する場として重要な役割を果たします。住民の協力を得やすくなるための丁寧なコミュニケーションが、円滑な工事実施に直結します。

工期延長・費用増加リスクの説明対応における実務的ポイント

工事期間の延長や想定外の費用増加は、住民トラブルの原因になりやすい問題です。実務上、下記の点を徹底することでリスクの最小化が図れます。

• 契約内容に工期・増額時の対応ルールを明記

• 外部要因によるリスク説明（天候・資材高騰など）

• 追加費用が必要になった場合の臨時総会や再決議の体制整備

特に2025年の建築基準法改正や区分所有法改正など、法制度の変化による追加対応にも柔軟に目配りする必要があります。リスク説明を明瞭に行い、住民それぞれの負担や対応策までわかりやすく提示することが管理組合の信頼向上につながります。

修繕費用の見通しと積立金不足時の多様な対策

マンション大規模修繕費用の構造と資金計画の立て方

マンションの大規模修繕工事は、建物の外壁、防水、屋上、共用部分、設備機器等の改修を目的として実施されます。費用構造は工事項目の範囲と建物規模によって大きく異なりますが、目安として「1戸あたり100万～150万円程度」が一般的です。資金計画を立てる際は、長期修繕計画に基づき、修繕積立金が十分に積立てられているかをまず確認することが不可欠です。

マンションの長期修繕計画は通常18～30年周期で見直され、必要な修繕事項を予測して計画的に積立額の設定を行います。資金計画が不十分な場合は、住民の負担増加や工事内容の縮小など、将来のトラブルの要因となるため注意が必要です。

修繕積立金の段階増額方式に関する法令基準と運用上の注意

修繕積立金には、初期負担を抑え段階的に増額する「段階増額方式」の運用が広く採用されています。国土交通省のガイドラインでも段階増額方式は認められていますが、運用にはいくつかの注意点があります。長期間にわたる緩やかな増額計画では、途中で資金不足に陥るリスクがあるため、定期的な見直しと適切な時期の増額決議が求められます。

段階増額の変更や増額を行う場合、管理規約や区分所有法に基づく総会の普通決議（過半数の議決権）で承認を得る必要があるため、住民への分かりやすい説明と十分な合意形成が成功のポイントとなります。

積立金不足時の総会決議で求められる対応策と資金調達の実例

修繕積立金が不足している場合、最も大きな課題は追加負担に対する住民の合意です。積立金不足への対応策としては、以下の方法が採用されています。

1. 一時金の徴収：不足分を戸当たりで分担し、一度に補う方法。
2. 借入による資金調達：金融機関からの借入金を活用し、将来の積立金から返済するケース。
3. 工事項目の精査・削減：計画の優先順位を見直し、コストを削減するアプローチ。

これらの措置は、いずれも総会で普通決議または特別決議が必要となる場合があり、議決権の計算や賛成割合に注意が必要です。関連する法改正や区分所有法の変更によって必要決議要件が変わる例もあるため、直近の法律や管理規約を確認することが重要です。

下記の表は、主な積立金不足対応策と決議方法を整理しています。

対応策	決議方法	主な注意点
一時金徴収	普通決議	十分な説明と合意形成が不可欠
借入（ローン）	普通決議または特別決議	借入額や条件により異なる
工事内容の削減	普通決議	管理規約や長期修繕計画との整合性

住民の生活やマンションの資産価値を守るためにも、早めに資金状況をチェックし、適切なタイミングで総会決議を行うことがポイントです。

建築基準法や関連法規との関連と2025年以降の最新動向

2025年以降の建築基準法改正内容と大規模修繕への影響

2025年の建築基準法改正は、マンションの大規模修繕工事に大きな影響を及ぼします。新しい法制度では、既存不適格の建築物に対する規制がさらに明確化され、マンションの共用部分や外壁、防水、エレベーターの改修にも法律の適用が拡大されました。特に、大規模修繕時の増築や構造・用途の変更が生じる場合には建築確認申請が求められるケースが増加しています。

下記の表は、2025年以降の主な改正ポイントと修繕工事への影響をまとめたものです。

改正ポイント	大規模修繕への影響
既存不適格の取扱い明確化	一部工事で追加の建築確認申請や資料提出が必要
共用部分の改修基準強化	外壁や屋上、防水・塗装工事にも新基準の適用
用途変更・増築の規制強化	一部のリフォーム・改修でより詳細な審査が必須
建築確認の申請義務範囲拡大	エレベーター新設やバリアフリー改修で建築確認が必要

法律変更への早期対応が、トラブル回避や工事の円滑な実施につながります。

大規模修繕に必要な確認申請・既存不適格対応の具体的注意点

大規模修繕で特に注意が必要なのは「建築確認申請」と「既存不適格」への対応です。法改正により、4号建物や中小規模のマンションでも修繕内容によって申請が必須となるケースがあります。たとえば、耐震補強やエレベーター増設などは建築基準法上の増築に該当し、既存不適格部分が新たな基準に適合しない場合は追加工事や特例措置の手続きが必要です。

確認申請が求められる主な例をリストで整理します。

• 構造補強や耐震改修

• 屋上緑化やバリアフリー化（手すり設置等）

• 共用部分の用途変更

• 外壁・防水工事で外観や構造の大きな変更を伴う場合

既存不適格部分の改修では、最新基準への適合が条件となる場合があるため、事前に管理組合・修繕委員会で専門家と協議し、十分な書類整備とスケジュール管理を心がけてください。

国土交通省ガイドラインの改正内容と長期修繕計画の最新手法

2025年以降、国土交通省が示すマンション修繕のガイドラインも法改正にあわせて大幅に見直されました。新ガイドラインでは、長期修繕計画の見直し頻度が5年ごとに明記され、計画変更時の住民理解や決議方法もより透明性が求められています。

最新の長期修繕計画策定のポイントとしては、以下の事項が重視されています。

• 専門家による劣化診断と修繕時期の正確な見積もり

• 修繕積立金の計画的な増額や資金調達方法の多様化

• マンション全体のライフサイクルを踏まえた20～30年単位の実施計画

• 居住者への定期的な説明会や意見集約の強化

表に主な変更点を整理します。

新旧比較項目	旧ガイドライン	新ガイドライン（2025年～）
計画見直し頻度	規定なし	5年ごと
住民意見の反映	任意	必須（説明会等）
修繕積立金設定	管理組合判断	客観的診断が必須
外部専門家の活用	推奨	原則導入

このように、法律・ガイドライン双方で厳格化と透明化が進んでいるため、修繕計画の策定や見直し時は必ず最新の基準・ガイドラインを参照し、計画段階から住民合意形成を丁寧に進めることが重要です。

修繕決議に関するトラブル防止と法的対応策

大規模修繕を進める際、総会決議には慎重な対応が求められます。住民の合意形成が難航することも珍しくありません。区分所有法では、修繕工事の種類によって決議要件が明確に定められています。不当な反対やトラブルを未然に防ぐため、管理組合は法律および管理規約の内容を十分理解した運営が不可欠です。特に2024年・2025年の区分所有法改正にもとづく最新動向や、過半数・4分の3以上などの賛成割合の把握が求められます。

修繕積立金の増額、工事内容の変更、共用部分の大規模リフォームには普通決議か特別決議かの判断が必要です。これらのルールを正しく把握し、説明会やアンケートなどの合意形成プロセスを通じて住民の理解と納得を得ることが重要です。適正なルール運用により、将来的なトラブルや不要な裁判リスクを大幅に減らせます。

修繕工事反対者の法的扱いと裁判所管理人制度の活用法

大規模修繕の総会で修繕工事に反対する住民がいる場合でも、多数決の原則が適用されます。区分所有法に基づき、普通決議や特別決議で定めた賛成割合を満たせば、法的には工事が実施可能です。反対者が理不尽な妨害行為を繰り返す際、裁判所が選任する管理人制度の活用が有効です。

管理人制度を利用する具体的な流れは次の通りです。

1. 総会決議に基づき手続きを進める
2. 必要に応じて裁判所へ管理人選任申立て
3. 裁判所から選任された管理人が業務を実施

このような対応により、多数派の意思を尊重しつつ、少数意見の保護やトラブルの解消を図ることができます。修繕の長期未実施や重大な建物劣化を防ぐためにも、有事の選択肢として制度を知っておくことが大切です。

少数反対者対策における判例・裁判例から学ぶポイント

大規模修繕における少数反対者のトラブルでは、実際の判例や裁判例が重要な指針となります。判断基準としては、「住民の利益を著しく害しないこと」「合意形成の努力が尽くされたこと」「工事の必要性や妥当性が客観的に認められること」などが重視されます。

代表的な対策の例として、以下のような手法が採用されています。

• 反対意見も丁寧に記録し、総意形成のプロセスを明確化

• 外部の弁護士やコンサルタントによる第三者的説明会の実施

• 修繕実施の合理性を根拠資料付きで説明

これらの対応を怠ると、訴訟リスクや決議無効の判断につながる恐れがあるため、事前の備えが不可欠です。

管理規約と区分所有法が異なる場合の優先関係と具体対応

マンション管理規約と区分所有法の内容が異なる場合、法律が優先されます。特に2025年の区分所有法改正でこの原則が再確認され、規約のみで決議要件緩和を図る事例には注意が必要です。法律以上に規約で厳しくすることは可能ですが、法律を下回る要件の規約は無効となります。

下記のテーブルで、主な決議事項の優先順を整理します。

決議案件	区分所有法上の要件	規約の独自設定	優先される基準
大規模修繕工事	普通決議（過半数）	厳格化は可能	より厳しい方
建て替え・用途変更	特別決議（4分の3以上）	厳格化・緩和不可	法律
修繕積立金増額	普通決議	厳格化は可能	より厳しい方

このように、マンションの将来資産価値や住みやすさを維持するためには、最新の法律や管理規約、改正内容への正しい理解が不可欠です。住民への周知や説明責任も同時に問われるため、総会時には常に法的根拠をもとにした運営を心がけましょう。

マンション大規模修繕の周期・実施時期と住民生活への配慮

大規模修繕を行うべき周期の目安（18年・20年・30年など）の根拠

マンションの大規模修繕は、建物の耐久性維持や資産価値の保全のために一定周期ごとに行う必要があります。目安となる周期としては18年、20年、30年が挙げられます。これは、マンション管理組合の長期修繕計画や国土交通省のガイドラインに基づき設定されており、特に外壁の補修や防水、設備の更新などが周期的な修繕の中心です。外壁の塗装や防水層の寿命、設備の劣化状況を専門家が点検し、その結果から適切な時期を判断します。

以下に一般的な周期の目安を示します。

項目	目安周期
外壁塗装	10～15年
屋上防水	12～20年
大規模修繕工事	12～18年
給排水配管	30年

改正区分所有法の影響や建築基準法の最新動向もチェックし、計画と連動させることが望ましいです。

2回目以降の修繕時期の特殊事例と長期修繕計画の連動

2回目以降の大規模修繕においては、1回目よりも修繕範囲や内容が広がる傾向があり、特定の部位や設備の老朽化状況によって時期を早める実例も増えています。とくに築30年以上のマンションでは、初回で対応しなかった配管の更新やバリアフリー対応、耐震補強等が検討対象となります。

適正な時期で修繕を行うには、長期修繕計画を常に見直し、建物診断の結果や法改正（たとえば区分所有法や建築基準法の改定）があった際に速やかに反映させることが重要です。以下のポイントを意識すると良いでしょう。

• 大規模修繕の周期の見直し

• 特殊材料・工法の導入など最新技術の活用

• 修繕積立金や費用負担のシミュレーション

これにより、臨時的な追加費用や修繕積立金不足といったリスクを回避できます。

住民の生活・安全影響を踏まえた工事期間中の配慮と工夫

工事期間中は、騒音や埃、工事車両の出入りなど住民の生活に影響が及びやすくなります。そのため、管理組合や施工業者には生活環境への配慮が求められます。具体的には以下の点に注意を払いながら進めることが大切です。

• 事前に説明会を開き、工事内容や期間、生活への主な影響を周知

• 騒音や振動を伴う作業は住民生活の時間帯を考慮して調整

• 安全性確保のために通路の一時閉鎖や足場設置時の転落・落下対策を徹底

• ゴミや埃の飛散を極力低減する措置を講じる

• ペットや高齢者世帯への特別な配慮を実施する

また、工事中に住民から寄せられる質問や要望にきめ細かく対応することで、トラブルやクレームの発生を未然に防ぎ、スムーズな工事進行を実現できます。表や掲示板を活用した情報の見える化も効果的です。

よくある質問（Q&A）項目を随所に盛り込んだ実践的解説

総会決議の法的範囲や賛成割合に関する疑問

マンションの大規模修繕工事を実施するには、通常「普通決議」が必要です。普通決議の成立要件は「集会に出席した組合員の議決権およびその過半数」の賛成によって決まります。ただし、外観や構造に大きな影響を与える場合や建物の形状・用途を変更する場合は、「特別決議」が必要となり、総数の4分の3の同意が必要です。以下のテーブルに代表的な決議事項と要件をまとめました。

決議内容	決議要件
大規模修繕（一般的）	普通決議（過半数）
区分所有法の対象拡張	特別決議（4分の3）
管理規約の大幅変更	特別決議（4分の3）
建て替え決議	特別決議（5分の4）

多くのマンションでは修繕内容ごとに必要な決議の種類が管理規約で定められています。改正区分所有法により、所在不明の組合員がいる場合、一定の手続きを経れば決議を進めることも可能になりました。

修繕積立金増額決議の具体的手続き

大規模修繕に必要な費用増額のために修繕積立金の引き上げを決議する場合も、普通決議が原則となっています。総会開催通知を事前に配布し、議題や理由、必要な資金計画を明記します。提案の段階で、長期修繕計画と資金計画の見直しや、将来のマンション価値の維持といった必要性を強調することが効果的です。

• 事前に配付する資料には増額理由と費用内訳を詳細に記載

• 質疑応答で過去の実績や今後の見通しも説明

• 必要に応じて専門家（建築士・弁護士）から解説を受ける

修繕積立金増額は住民の生活に直結するため、丁寧な説明と合意形成が欠かせません。

承認が得られない場合の法的・実務的対処法

総会で必要な賛成割合が得られない場合、いくつかの方法を検討できます。まず、反対理由の把握と追加説明会の開催が有効です。もしどうしても同意が得られない場合は、区分所有法第60条に基づき、裁判所に決議の許可を申し立てる方法も存在します。

• 住民の意見を再度集約し、修正案を再提案する

• 資金調達や工事内容の見直しを議論する

• 必要により法律専門家に相談

各住民が納得して参加できるよう、透明な運営と追加説明が信頼構築につながります。

建築基準法遵守や確認申請が必要な工事内容

大規模修繕工事では建築基準法上の手続きも重視する必要があります。外壁・屋上・エレベーター・階段等の改修で構造の大幅な変更や増築が伴う場合、建築確認申請が必要です。2025年の建築基準法改正で要件が一部厳格化されており、既存不適格となるケースも増加傾向です。

【主な要チェック事項】

• 外壁・防水・塗装の大規模補修

• エレベーターや設備の全面更新

• 専有部分へ大きく影響する改修

設計者や施工会社の専門家と事前協議し、違法工事を避けるために適正な申請・届出を徹底しましょう。

施工会社選定基準や契約締結の注意点

施工会社選定では、実績・技術力・価格のバランスを確かめることが大切です。公正な見積合わせや入札を実施し、管理組合で公平に比較する姿勢が求められます。施工能力や過去のトラブル事例、アフターフォロー体制なども確認しましょう。

比較項目	確認ポイント
実績	同規模マンションでの修繕経験
技術力	専門資格・作業員の体制
価格	明細の透明性とコスト内容の理解
コミュニケーション	説明会での対応力や住民への配慮

契約時には工事内容・工期・保証内容を詳細に確認し、専門家の立ち会いやチェックも活用しましょう。